拐点？起点？(4)

　　因此在“房”时代，房地产企业不仅仅应该提升开发效率、“拧毛巾”以控制成本，更重要的是要从“项目”导向转型到以“产品”为核心的业务模式。相对于“项目”开发，“产品”经营的确是前进了一步；可是仔细想想，在这个阶段，我们还是围绕着房地产开发企业打转转，什么时候我们能够以客户为中心呢？

　　“产”时代正在来临

　　过去，大多数中国人都是“无产阶级”，有了自己的房子也不过十来年。如何经营这个能拥有70年的产业，无论是业主与开发商都还没来得及认真思考。

　　现在，我们要说说第三个字“产”。房子是什么？它不是钢筋加混凝土，也不是阳台加三居室，而是一份伴随业主大半生的避风港。作为开发商，我们为什么要把房子卖掉挣了快钱就一走了之，而不是与业主相伴70年并从中赢利70年呢？有人就问潘石屹这个问题，干嘛把北京CBD的房子卖掉而不是长期持有和租赁。可能潘石屹根本不需要理由，他就是喜欢运作“房”的快进快出的产品模式而不是“产”的细水长流的服务模式。的确，在中国商品化房地产开发无非十来年的时间，许多业主也没有把现在的住所当作70年的物业来看。所以，关于“产”的讨论，是展望多于现实。

　　美国汉斯公司(Hines)在美国《建筑》杂志评出的2005年度房地产开发企业排行榜中，排名第二，至少开发过200个50层以上的高层建筑，被誉为‘重塑美国多个城市地平线“的公司。在已开发的800多个项目中，汉斯公司持有其中绝大多数的物业，其中600多个项目由汉斯自己管理。由于项目建成后多为自行管理，汉斯在产品设计时即充分考虑到物业未来的运营费用，由于营运费用比较低，汉斯甚至在承担比竞争对手更低的租金的同时还能保证可观的收益。

　　所以在“产”时代，业务模式变得复杂了，当然管理难度也加大了。在“地”时代，只要能够拿到地盖什么房子都无所谓；到了“房”时代，就得像模像样地把房子盖好，而且要把作品变成产品；而在“产”时代，盖房子的时候就得想着70年的运营和维护，真是够累人的。如果“地”时代靠的是腿勤嘴勤，“房”时代需要动脑，在“产”时代则需要用心。

　　现在中国的房地产企业处于哪个阶段呢？我判断多数还在“地”到“房”将动未动之际。原因是前些年储备的土地还够开发两三年的，另外许多企业还是能够通过各种途径低成本拿地，没有人愿意离开这样的安乐窝。我们不妨看看最近房地产行业对王石“拐点”论的反应。一直以来万科及王石都是房地产的标杆和领袖，许多同行认真“学习万科好榜样”；万科早就倡导住宅产业化，那时大家都在一条船上，一些同行虽然看不懂万科的思路，对其总是敬意加期待。可是自从王石抛出“拐点”论、跳到另一条船之后，万科俨然成了行业的“公敌”，许多同行不再望其项背，开始质疑其作为行业领袖的道德底线，批评其产业化策略的可行性。

　　其实，除了“价格拐点”，大家更应该留意“产业拐点”，也就是从2008年开始中国房地产行业是否能够顺利地从“地”向“房”转型。

　　一个行业的转型从来都不容易。但是行业领袖就要像个领袖的样子，在关键的节点上需要挺身而出带领整个行业实现转型。当初IBM预感到硬件的利润已经临近枯竭而率先向软件和服务转型的时候，采取了降低硬件价格的举措，结果也招致了同行的批评和质疑。幸运的是IBM成功地实现了转型，既为IT行业开辟了一片蓝海，也为客户创造了更大的价值。希望万保招金中有一个能出来，担当重任。