拐点？起点？(2)

　　房地产行业的走向会是怎么样呢？有趣的是，不知道当初是谁给“房地产”行业取了这么好的一个名字，这位前辈一定具有洞悉世事的先知先觉，居然能够在命名的同时还向我们揭示这个行业发展的轨迹。我们分别来看这三个时代。

　　经济特征核心要素价值创造业务难点特征

　　“地”阶段农业经济土地资源跑马圈地政府关系体力

　　“房”阶段工业经济产品多快好省将项目做成产品脑力

　　“产”阶段服务经济客户客户体验70年间客户需求的变化心力

　　“地”的时代

　　这个时期的逻辑很简单，抢到地盘，占有资源就赚钱，这是一种农业经济的思维。“只要有了地，无论在上面盖鸡窝还是别墅，都一样挣钱。”

　　先说这个“地”字：从上个世纪90年代在海南炒地一直到2007年，房地产行业的利润主要来源于土地的增值。那个时候不要说老百姓，就是政府官员对此也是懵懵懂懂，只要有谁说能出钱过来开发某个项目，地方政府无不将其视为座上宾。虽然没有通行的土地出让标准，却有通行的拿地方法，俗称协议拿地。房地产开发商看好一块地之后，就找政府主管部门商量；地方政府为了招商引资，当然就会给予开发商相应的优惠政策。比如一块土地大家商量的结果是值3个亿，开发商提议说这个项目我们准备在3年分三期开发，政府说可以；开发商又说在项目开发期间我能否分期付款，政府说，只要你不少付，分期也没问题。于是达成一致意见，开发商每年支付1个亿，平均分配到每个季度就是2500万。这样，开发商用2500万撬动的是价值3个亿的土地，然后就眼看着土地每天增值，三年下来这个项目贡献的现金流可能会超过20个亿。

　　在北京东四环内侧有一个与国外合作开发的项目，我每天从那里路过，在2007年初的时候感觉到项目开发好像一直停滞不前，于是就请教房地产的业内人士。一位明白人跟我说，这家公司在拿地上面很有办法，可是在项目管理上非常落伍，他们正与承建商和材料供应商闹矛盾，所以项目被拖累了。另一位明白人给我说，你是有所不知，项目开发商这个时候正躲在什么地方偷着乐呢；你没看到住房销售价格每个月都在上涨嘛，如果半年前就把房子盖好卖完，最多只卖每平米12000元，现在已经是16000元，打打闹闹的半年为开发商额外创造了1个亿的净利润。所以说，在这个时期，只要能以较好的条件拿到地，“无论在上面盖鸡窝还是别墅，都一样挣钱”。

　　当然，政府意识到了这是个问题，与其将财富转移到少数人手中，不如政府出面拿下。于是除了三、四线中小城市之外，全国主要城市均通过“招拍挂”的方式拍卖土地。上面说的那块3个亿的土地，在“招拍挂”之后没有10个亿恐怕是拿不下，而且是一次性付款。所以现在大家经常听到某个地方又出现了“地王”，那就是土地拍卖的结果。

　　政府出台了一些加强土地管理的政策：加大闲置土地清理力度，实行“净地”出让；控制单宗土地出让规模；规定每宗土地的开发建设时间等；拿地成本提高了，现金流就紧张，中小开发商就有些撑不住了，于是大家就挤着去上市。不过屋漏偏逢连夜雨，正好赶上美国次贷危机以及股市的不景气，上市之路似乎也不顺畅。