拐点？起点？(3)

　　“房”的时代

　　至少要把房建好，提供一个优质的产品，这是工业经济时期的思路。“即便土地没有增值，造房子本身也能产生利润。”

　　我们再来说“房”的时代。在海南炒地挣的是快钱，协议拿地挣的是大钱，在这两条从“地”上挣钱的路基本被堵死之后，房地产行业需要转向“房”寻求利润。在这点上我们不得不佩服万科。尽管万科通过土地增值在“地”上肯定获利不少，但万科最早意识到从“地”到“房”转型的必然性。在一次研讨会上，我问郁亮，房地产行业是否也进入了微利时代。郁亮说，如果我现在说房地产是微利行业，下面肯定会有人扔板砖上来；但是房地产开发商通过土地获利的时代很快就会结束，所以万科提出要像造汽车一样造房子,这样即便土地没有增值，我造房子也能产生利润。

　　在跑马圈地时代，没有人会去精打细算；目前众多中国房地产开发企业仍处于粗放型管理和生产经营阶段，缺乏对企业内部管理的重视。虽说在“地”时代挣钱容易，从手指缝中流失的钱也不在少数。万科的综合毛利率高达40%，而联想集团得益于柳传志的“拧毛巾”理论，在毛利率低于20%的电脑行业居然还能盈利，而且通过并购IBM的个人电脑业务走出国门。

　　房地产行业能够从制造业获得的启示并不局限于项目开发的效率、成本和质量，最重要的恐怕是观念的转变。在“地”时代，企业的核心是开发“项目”，一个项目接一个项目；而在“房”时代，企业的核心将是“产品”。用友集团王文京曾总结说，当初做财务电算化的公司，但凡以项目为核心，“有项目无产品”的公司都消失了；唯有用友这样成功地将项目做成了软件产品的企业生存了下来。在房地产行业我们将再一次见证从项目到产品的转化。

　　那些在“地”时代高利润所掩盖的薄弱环节，在“房”时代将全面显露出来，比如组件标准化的问题。据高德纲集团(Gartner Group)2000年的统计，每个新组件平均增加10,000～15,000美元的成本。到现在我们仍然能够见到个别的制造企业，对其设计人员的奖励是建立在他设计了多少新的图纸，似乎是创造得越多越好。其实，除了重大新产品的创新，对于变型产品和常规订单，新零部件应该是越少越好。借助现在的电脑辅助设计的手段，创造新的零部件轻而易举，而组件部件数量失控恰恰是许多产品型企业成本陡升的根本原因，也是消耗产品利润的罪魁祸首。任何产品总成本的70%～80%在设计阶段就决定了。在房地产行业，也是如此。

　　设计师可能会说，一个开发项目首先是一个建筑作品，然后才是居住的功能，你怎么能要求我照葫芦画瓢？一个建筑当然应该是一个作品，大家都希望看到北京国贸这样的大手笔，很少有人愿意多看一眼与国贸一路之隔的中服大厦(圆柱状，朝阳半面镶着玻璃幕墙)。问题是，任何建筑都不仅仅是美学作品，而是一个商业作品。一个产品是否便于复制，首要是看它是否具备了一个成熟的产品平台，比如汽车的地盘系统、电脑的主板系统。在产品平台的基础上，企业可以根据市场以及客户的需求插接各种组件和零部件，实现标准与定制的组合。

　　产品平台不仅不会约束产品的变型，反而能够支持更多形式的个性化定制。比如在万科推行的住房产业化方案中，业主有可能根据自己的喜好，决定户型内部的结构化定制，同样的150平方米建筑面积既可以组合成三居室也可以是四居室甚至更个性化的分割。在“地”时代供不应求的时候，业主没有多少选择；而在“房”时代业主的个性化需求更多、期望更高，房地产开发企业则需要建立基于产品平台的定制化能力，为业主提供低成本的可定制的产品，就像汽车行业一样。