房地产市场供需逆转了吗

　　本报记者　王炜

　　经历了2007年二、三季度的房价大涨，去年第四季度以来，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅趋缓，广州、深圳等一线城市房价开始出现回落，一些房地产企业开始打折销售，市场观望气氛弥漫。长期供不应求的住房市场供需状况是否就此将出现逆转？记者日前就此问题采访了有关专家。

　　去年投资大幅增长，但供需矛盾未解

　　2007年全国房地产市场总体供需两旺。在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，资金通过各种途径进入房地产开发领域，全年完成的商品住宅投资增长32.1%。

　　尽管商品住宅投资的大幅度增长，但并没有缓解市场供不应求的矛盾。据40个重点城市2007年1—12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长约10%，登记销售面积同比增长24%，需求类指标的增幅依然明显高于供应类指标的增幅，相差近14个百分点，有效供给依然不足。

　　专家认为，供应不足首先与一些开发商取得土地后没有按期开发有关。去年全国土地购置面积实现了较大幅度增长，但一些企业在取得土地后，开发建设进程明显减慢。有些开发企业2004年“8·31”以来取得的开发用地，竟有一半以上还未动工开发。

　　二手房交易市场和租赁市场不够活跃，也是造成住房市场有效供给不足的重要原因。据40个重点城市2007年统计数据，二手住房成交面积仅为新建商品住房登记销售面积的40%。租房住是城市中低收入家庭、外来人口和刚就业的大学毕业生希望选择的一种重要居住方式。但是，我国目前租赁市场发展也明显滞后，不少拥有两套以上住房的家庭，住房闲置。不仅浪费了资源，而且不利于改变目前住房市场供不应求的局面。

　　住房供应结构调整进展缓慢，也导致适合大多数家庭需求的中小套型住房供应不足。随着住房价格不断上涨，中低收入家庭住房支付能力下降，首次购房家庭对首付款的支付能力不足，加上税收政策的引导，更多的家庭倾向于选择中小套型住房。而有关数据显示，40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米以下的仅25%左右，基本上是供应多少，销售多少，供不应求的矛盾突出。

　　观望气氛弥漫，调整或将延续

　　“观望”是去年底以来房地产市场被提及最多的词。部分大中城市房地产市场销售量出现明显下降，出现了有价无市的情况。一些城市地价也大幅回落，甚至出现土地流拍。这一市场变化，使得人们对房价普遍上涨的预期发生了变化，观望气氛浓厚。这表明部分城市供需矛盾有所缓和。

　　市场出现这一现象的原因是多方面的。一是第二套房贷首付比例不得低于四成的政策出台、从紧的货币政策和央行连续6次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求。二是保障性住房建设力度加大和各地限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通过限价房等政策性住房。三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力，部分购房者不得不推迟了改善性购房计划。再加上市场波动带来的预期变化，一些一线城市房地产市场出现调整和观望是必然的，或许还将延续。

　　专家指出，预期发生变化同时，人们也要客观、全面看待市场出现的这一现象。去年四季度市场出现调整和观望，在不同的地区和城市存在很大的差别，北京、上海等城市商品住宅成交量下降，一定程度上也伴随着供应量的下降。市场出现销售量的适度下降及房价的适度回落，从某种意义上说也是市场回归理性的表现。

　　需求旺盛，供给偏紧仍是大问题

　　虽然市场出现了一定波动，但需求旺盛仍然是现阶段房地产市场发展的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的突出问题。

　　专家分析，目前房地产市场旺盛的需求主要来自四个方面：一是快速城市化带来的新增城市人口首次置业的需求。二是居民收入不断增长带来的旧房换新房、小房换大房的改善性需求。三是人口结构变化和持续的旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求。四是流动性过剩、通胀压力和负利率造成的投资、投机性需求，人民币升值带来的外资投资需求。

　　从供给方面看，我国房地产企业开发资金主要来自银行贷款和房屋预售款，央行不断紧缩银根，严控房地产开发贷款，并限制个人住房按揭贷款，将导致房地产开发企业资金紧缺，对房地产市场的供应产生影响。再加上今年初南方一些省市受大雪和冰冻天气的影响，延缓了一些项目的开工，使供给压力进一步加大。

　　如何缓解供需矛盾？专家建议，有关部门应该适当增加住宅用地供应量，并严格落实中小户型住房政策。强化金融政策的实施效果，提高投资尤其是投机需求的成本，控制外来投资购房的规模。在市场秩序方面，应加大查处企业囤地、捂盘惜售的力度。同时应加快推进住房保障建设，大力发展住房租赁市场和二手房市场，增加有效供应。