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新浪财经

资本市场将成房地产企业规模化扩张的主渠道

http://www.sina.com.cn 2007年09月03日 09:02 经济参考报

  随着土地供给和银行信贷门槛提高,一些中小企业被挤出房地产市场,生存下来的企业向规模化发展,行业集中度提高,业内并购不可避免。而企业规模化发展,将取决于资本融资能力,在资本市场直接融资,将成为房地产企业规模化扩张的主渠道。

  庞大的购房需求为规模化提供了可能

  衣食住行是人的四大需求,当多数人解决了“衣食”即“温饱”问题之后,“住行”即成为消费的热点。经济学家易宪容在“2007博鳌房地产论坛”上指出,我国13亿人口的购房需求强烈,房地产必将成为长期发展的行业,至少孵化出100家世界第一流的房地产企业。

  同时,货币供应增速助推房地产发展。全球来看,货币供给量在持续增加,中国尤其突出。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在“2007博鳌房地产论坛”上介绍,从货币供应的角度看,我国经济体中货币供给远远超出了实体经济对货币的需求。今年6月末,居民存款增长8271亿元,同比少增了5938亿元,表明越来越多的货币开始进入流通领域,潜在购买力在向实际的购买力转变。

  我国

房产投资理念正在形成。房地产具有使用价值与投资价值双重性。按照一般规律,我国GDP以10%的速度增长,银行存款利率在3%、CPI增幅在3%的背景下,储蓄存款要保值增值,只能拿去投资。由于受到投资品种限制,决定了储户选择配置更多的房地产资产。目前这种意识刚刚形成,一旦形成趋势,未来的投资量还会非常大。中信证券股份有限公司研究咨询部总监王德勇预测,我国房地产业将迎来10年的健康发展期。在强大的需求面前,未来中国的一线房地产公司,可能发展成为全球化房地产公司。

  房地产将成为百亿企业的游戏

  庞大的市场需求,使得房地产企业对资金和土地的需求更加迫切。而我国政府为了保持房地产健康发展,采取了新一轮宏观调控政策,提高了土地供给和银行信贷的门槛。

  朱中一介绍,土地实行“招拍挂”之后,地价上升较快,北京、上海、杭州等地近期出让地块的楼面地价,加上当地建安成本后的价格,已经超过了同地段在售商品住房项目的销售价格。一些中小企业因此被挤出房地产市场,只有上了规模的房地产企业,才有可能拿到土地。

  与此同时,银行贷款比例在房地产投资中所占比例呈下降趋势。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东说,以前房地产企业大多数资金来源主要是靠银行的资金供给。几年下来,宏观调控的银行贷款,对房地产企业银行贷款的门槛越来越高。而规模化发展,使房地产开发对资本金的需求更加迫切,以每五年10倍的速度增长。加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京首席代表高志在“2007博鳌房地产论坛”上指出,我国的房地产企业太多,香港只有10多家大开发商,而北京就1000多个开发商,需要进一步整合。王德勇认为,适当的调控有助于行业的优胜劣汰,涅槃重生,一线的房地产公司前景更优。2010年,房地产将成为百亿企业的游戏。

  房地产企业依靠资本市场取得较大成就

  面对间接融资受限,一些房地产企业选择了资本市场的直接融资渠道。近一年来,有上市潜力的房地产企业纷纷登陆资本市场,境内上市、境外上市、IPO、借壳、资产注入、整体上市等等,一个个融资渠道被挖掘出来。

  资本市场的迅猛发展也为有实力的房地产企业打开了机会之门,万科、富力、雅居乐、碧桂园、龙湖等企业,一个个财富传奇在上演。今年4月,广东顺德地产商碧桂园在香港联交所挂牌上市,25岁的大股东杨惠妍以667亿港元的身价,成为新一代内地女首富。李晓东认为,房地产行业的并购整合是行业趋势,房地产企业通过资本市场规模化发展,将产生新的机会和利润增长点。

  上海中锐控股集团有限公司常务副总裁毛恩在“2007博鳌房地产论坛”上说,中小企业抓紧时机壮大自己,只有上市房地产才能生存下去,如果有创新,仍然可以拿到地。

  北京华远集团董事长任志强在“2007博鳌房地产论坛”上地说,“如果我们上市以后,未来的10年20年我们就发展得更好。”李晓东认为,资本与房地产行业紧密结合之后,将形成中国特色的房地产金融。鼓励一些优秀的房地产企业去上市,对减少股市的泡沫也是有好处的。站在房地产角度来说,中国A股市场能够上市一定是非常好的时机。

  借助资本市场或将发展成万亿元房企

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析指出,假定中国的房地产业还有20年的黄金发展时期,假定未来每年的市净率、净利润率、股利支付率、外部股权融资率、资产周转率等指标在未来20年保持不变,或者波动较小,其均值等于过去五年的均值,则“万科”、“陆家嘴”、“北辰实业”等A股上市公司,将分别在2018年、2024年、2025年,市值达到万亿元。

  目前来看,我国上市的房地产公司,其资产规模、收入规模、利润规模,与美国相比,差距还是比较大的,我国上市房企还有较大的发展空间。但是,房地产企业要不要规模化?规模化发展,必然导致寡头经济。我国房地产业已经出现十分明显的寡头现象。

  海润国际董事局主席林勇说:“我今天感觉到中国地产是向垄断趋势发展,大的地产商,以追求高额的利润,占用了大量的土地资源”。目前,囤积居奇、圈地待涨、捂盘惜售现象已经出现。长此以往,必将造成尖锐的社会对立,埋下不安定的种子。东欧国家和俄罗斯的教训证明,巨大的资金在少数寡头手里,一遇危机或其他风吹草动,资本将立即外逃,导致金融危机,贻害整个社会。

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