地产大鳄囤地冲动背后

　　本报记者 周亚玲 北京报道

　　碧桂园上市三个多月，拿下了2600万平方米的土地，而在它过去十年拿到的土地总和是1900万平方米。到今年8月初，碧桂园的土地储备高达4500万平方米，即45平方公里。雅居乐到4月的土地储备为2252万平方米左右。而在2005年底赴港上市之时，就曾有媒体报道，当时的雅居乐总建筑面积达810万平方米，其中480万平方米为未来发展用地，可供未来3-5年开发。而2006年雅居乐的竣工面积是112万平方米。

　　A股龙头万科2006年末的土地储备为2050万平方米，保利地产公布2007年中期业绩报告，土地储备则增加到1007万平方米。富力地产对外公布全国范围内土地储备达到2092万平方米。金地目前公司的土地储备大约在860万平方米，权益未结算面积约为640万平方米。在过去的一年，绿城土地储备大幅增加，由原先可发展885万平方米的可建建筑面积，增至可建建筑面积1227万平方米。而代表行业最领先管理和开发水平的万科2007年的计划竣工面积是600万平方米。

　　按照他们日前的开发水平，土地够用好多年了。

　　珠三角起家的公司占据了绝大多数。光大证券分析师赵强认为：“珠三角的地产行业市场化早，本来规模就大。”而英联国际不动产的首席分析师郭建波则认为：“大部分都是民营企业，决策快，行业时间长，对未来预期更好，土地储备的冲动很强。”也有行业分析师直言道：你“不可能要求北辰到广东的山里去拿地吧。”

　　从万科当初肯到郊区啃硬骨头和碧桂园盘活了顺德碧江、桂山的烂尾楼，到2004、2005年宏观调控之时，粤派地产商看准后市，照样四处寻觅土地。南方开发商的进取和务实得到业内的认同。如果说大鳄今天的成功很大程度上取决于他们是先行者的缘故，那么在股市、房市都一飞冲天的助力下，他们的地位将得到更加巩固。大开发商，尤其是上市的开发商，他们获取的不单是土地储备，行业的话语权很大程度上将由他们主导。

　　有分析人士就提出：“上市公司用股民的钱买地，股市好，用高股价囤下一些地，而等股价不好的时候，或者房市不好的时候。只不过用一堆泡沫换取了一堆泡沫。而一些小公司跟着拿地，等房市不好的时候，土地很有可能就烂在手里。不拿地，也是难以为继，进退两难。行业分化在这轮的上涨表现更加剧烈。”

　　拍卖的地价超过房价等非正常情形出现，连阳光100总裁易小迪这样的开发商都感到困惑：“上个星期我发现，在长沙有一个公司花92亿拿了一块地，长沙的房价我们一直是销售冠军，一年卖5个亿，销售冠军了，按这个速度它何时能把92亿收回来？”

　　房价，股价，地价，地产商陷入了多头分夺利润的游戏。ST金泰7月9日复牌到8月30日连续38个涨停由此诞生的新首富就足够证明

房地产和股市的亲密关系非同一般。行业分析师的中报评估里反反复复地提及土地储备增加资产注入带来的后期看好等等。囤积土地越多，未来的升值空间就越大，股价上涨、增发成本降低，从而可以募集资金继续买地，良性循环，大家似乎都在畅想这类良性循环。反之，拿不上地之后对多米诺骨牌效应的恐慌和普通百姓担心房价上涨老不买，就老买不起的心态倒很相似。

　　值得质疑的是大鳄疯狂拿地背后的资本支持真的那么厚实吗？虎杰投资首席分析师张寅更是认为：“我们的房地产发展，企业的原始积累远没有达到一年开二三十个盘的地步。房地产市场化才多少年呀？”

　　即便是财大气足，即便是房价和地价旷日持久，即便行业没有出现掉头的局面，疯狂扩张对企业自身的影响依旧存在。

　　贝塔策略工作室合伙人杜丽虹认为：“对地产企业，尽管目前房价大幅下跌的可能性并不大，但拿地过快的政策冲击风险依然较大。譬如取消商品房的预售款制度或者银行紧缩房贷银根、商品房首付款提高40%等，都将削弱地产企业的债务融资能力，从而形成资金缺口，这也就是很多地产企业在宏观调控中倒下的原因。”在房市持续高温的时候，拿地热情一再被激发的时候，很少有人愿意回忆不愉快的过去。譬如

顺驰，譬如开发商自己亲眼所见倒闭的同行。

　　杜丽虹深入研究曾发现，融资能力并不能解决“顺驰”等企业的长期增长问题。房地产是重资产、低周转的行业，一次性的股权融资，仅能支持2-3年的超速增长。

　　开发商可以从股市里圈钱，从银行也可以获得金融支持，同时大开发商还可以不断加强对承建商、供货商的议价能力。如果说房地产领域再出现制度缺失，只会加速竞争的不公平，寡头的出现也绝非杞人忧天。

　　“土地让政府垫付资本，建设让施工单位垫付，买房让购房者垫付，这个行业发展存在着严重的扭曲。”张寅如是说。

　　有业内人士认为：“即便是招拍挂，地方政府制度贯彻得不彻底，依然可以留下很大的操作空间。”用广东一位业内资深人士的说法就是：“搞掂。”

　　“清理的重点包括是否将应当出让的土地作划拨处理，是否将应当招拍挂出让的土地以协议方式出让，出让金的定价以及收支是否合法合规，以出让或者划拨方式取得土地使用权后有无违反规定改变用途等规划条件四个环节”，五部委全国开展国有土地使用权出让情况专项清理的通知里可以清晰地看到地产行业面临着土地整顿。

　　仅仅是2006年，广州就收回了181宗、达273万平方米的闲置土地，而其中有一部分就是来自开发商的闲置土地。6月29日广州国土资源局同时发布了47份收回闲置土地决定书公告，这创下了该领域的全国之最，而且大部分都是无偿收回的。也许，大鳄前行的路上，这就是一个风险的预警。在占领土地制高点使命的召唤下,“不用担心烫手的山芋最后落到何处”。

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　　来源：经济观察报网