专家称天价叫卖大地块是政府推脱责任

　　“天价叫卖大地块是政府推脱责任”　

　　“8·31大限”三周年之际，专家交锋“招拍挂”利弊

　　本报讯　(记者 王卫国) “单幅土地面积过大，实际上是政府把自己的责任推给了开发商。”这是昨日一次地产专题论坛上专家提出的观点。

　　在“8·31”大限三周年之际，部分业内专家和广东省政协委员昨日聚会，对房地产业土地招拍挂制度进行了探讨。公开出让的方式遏制了土地出让环节的腐败，让土地市场的运作更符合市场经济的要求。但三年来的实践表明，公开出让土地仍然存在一些弊端。

　　2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，曾经盛行的协议出让土地的方式正式叫停，这被业界视为中国土地出让制度变革的分水岭，并称为“8·31”大限。

　　出让巨无霸地块是推脱责任

　　广州近年来频现巨无霸地块，出让的单幅土地面积往往在10万平方米以上。2006年，广州出让的荔湾区水泥厂地块面积达到26万平方米，已经让业界感叹地块庞大。最近萝岗区推出一幅47万平方米的住宅用地，更是打破了广州土地出让历史上单幅面积最大的纪录。昨日，广州市推出的猎德村商业地块达11万多平方米，出让底价高达38亿元，也被业内专家指出土地面积过大。

　　寒桐房地产投资顾问有限公司总经理韩世同认为，政府应该将规划搞好，将地块细分后统一进行开发。单幅土地面积过大，实际上是政府把自己的责任推给了开发商。

　　李力怡认为，整块出让也不符合利益最大化的原则，“就像卖猪肉，整头卖肯定不如把猪肉分解成各个部分卖更经济。”他认为金沙洲地区由多个开发商集中开发的模式是正确的。“这样就容易统一开发，统一盖楼，各方面的配合也是比较集中的。”

　　多数中小开发商无力竞地

　　目前，能够参与广州土地出让竞价并最终获得土地的开发商已经不多。今年以来，每次土地拍卖的赢家都集中在万科、保利、富力这样的上市房地产公司，或者是来自香港的大牌开发商，大多数中小开发商已经被排除在地产游戏之外。

　　参加昨日论坛的合富辉煌市场部首席分析师黎文江认为，开发商垄断土地是一件非常危险的事。而造成土地垄断的原因并不是招拍挂的方式，而是中小企业融资困难，很难在短期内交齐土地出让金，上市公司通过融资后却可以做到。根据碧桂园发布的2007年中报，目前碧桂园的土地储备总共有54平方公里，上市时间不长，土地储备猛增。

　　黎文江建议，政府今后可以在土地出让中考虑准入制度，限制囤地过多的开发商再买新的土地。“政府应该让开发商报计划，把囤积的土地开发后再来买新的土地。”

　　广州智成房地产顾问有限公司总经理李力怡则认为，开发商不做土地储备是不可能的，大多数开发商都要考虑三至五年的土地储备。广东省政协委员孟浩指出，如果政府不努力地建造保障型住房，抑制市场，开发商就没有风险。政府的责任做好了，开发商的风险就大了。

　　“价高者得”推高地价

　　按照规定，国有土地公开出让方式可以采取招标、拍卖、挂牌三种方式。专家认为，广州目前过多选择拍卖方式出让推高了地价。

　　韩世同认为，土地公开拍卖，容易造成资金雄厚的开发商哄抢土地的冲动，只要有两家开发商竞拍，就可以使土地价格上升。这种状态是不健康的，政府应该给予考量。招拍挂的招还是可以考虑的，但价高者得是否恰当，应该值得深思。

　　广东省政协委员孟浩认为，政府卖地的同时，要考虑承担社会责任，而不是将土地卖得很高。地产商通过高价格获得土地，势必要通过卖房屋才可以将地价的成本消化掉。政府卖地不应该是价高者得，应该考虑综合的原因。

　　对于高地价问题，黎文江有不同看法，他指出“地价高是好事，不需要控制”。房价高并不是完全由地价造成的，开发商不会因为政府的土地价格低而主动将利润让出来。他还指出，高地价可以让政府收取更多的土地出让金，进行财富的二次分配。去年，广州从土地出让金中拿出18亿元建设廉租房，为住房收入双特困户提供了近8000套住宅。