孟晓苏：用市场化手段解决高房价

　　抑制需求的做法采取过了，不仅不灵，反而反弹；抑制土地供应的办法采取过了，不仅不灵，反而因为土地供应少，造成房屋供应少；通过提高地价来解决土地资源流失，但土地价格奇高又转入到了房价里。这些措施都采用过了，到底还能采取什么措施来防止房价的继续上扬呢

　　文/本刊记者 刘立新

　　从去年3月开始，政府一系列抑制房价涨速的宏观调控政策陆续出台，人们充满希望持币以待。不料今年以来，全国大部分地区房价再次反弹，房价出现了难以撼动的态势，无论是政府宏观调控，还是媒体的口诛笔伐，一切似乎都无济于事，房价依然居高不下。

　　就此，本刊记者采访了中国最大的房地产开发商——中房集团董事长、总裁孟晓苏先生，他同时也是中国房地产协会的副会长。房地产业多年的经验，让孟晓苏对目前的高房价泰然自若。如此的平静来自哪里？让我们一起听听孟总对房价高涨的独到见解。

　　《新财经》：目前房地产价格走高的原因是什么？

　　孟晓苏：我在去年就预言过，抑制居民的住房需求，只能抑制一时，不可能长久。在历史上，1996年和2001年都曾经出现过由于居民购买力的一时下降，原因是传闻说房价要下降，所以，居民的购买被抑制，而半年以后就出现了反弹。我认为抑制居民住房消费的措施不会收到正面效果的，终究消费需求是会再次在市场上表现出来的。

　　目前房价上涨的原因尽管人们众说纷纭，但根本原因还是在于供求，这是任何懂得经济学常识的人都不可能否认的。有人说开发商有房不卖，作为开发商来说，他们有多少资金能积存那么多的房子，这是高估了开发商的资金能力，所以不存在开发商捂盘的事。有人说政府过高地炒高了地价，土地招标制也推动了房价的上涨，但归根到底是市场有这个需要，否则谁去高价购买土地，谁就要死掉，可是现在高价购买土地，不仅是没死掉，而且还活得很好，居民最终能够承受这样的高地价。目前房价趋高有很多问题，作为开发商来说我们不希望看到房价上涨过快。

　　另外，从房价上涨的原理上看，有几个因素会造成它的上涨。一个是经济面好、通货膨胀、银行低利率，这几个因素今年都存在，也推动了房价上涨过快。造成居民需求量增加的原因是去年居民购买力被抑制，很多居民持币待购，他们希望等房价便宜下来，结果房价不仅没便宜下来，反而今年的购买力反弹。同时，去年政策抑制房价上涨过快，有些居民产生了不符合实际的预期。我也是消费者，我也站在老百姓角度上讲这个问题，因为这么多年，房价涨是一大趋势，到今年春节以后，房价开始上涨。为什么春节以前房价涨不起来呢，因为春节以前开发商有三笔钱要付：新年前银行催账，新年后税务局催税，春节前是施工队要催款，这样的话，三笔钱都要付的话，造成至少有一部分开发商在付钱时遇到困难，资金周转不灵，就要抛盘，所以，春节前房价涨不起来是很正常的，过了春节熬过去了，开发商就并不急着割肉抛盘了，他们可以冷静地卖房产，所以，这是一个惯常的时间表，而去年被压抑的住房需求，今年又表现出来了。

　　房价过快上涨反映了老百姓的真实需要，有人说这种真实需求是虚假的。可是房价是老百姓购买房屋以后才算出的；有人说老百姓买不起。而买不起就不会形成这样的房价，正是因为老百姓购买，才形成了现在的房价，因为房价是购买以后的一个算术平均值。造成现在房价高的真实原因是有人购买，市场需求量很大。

　　《新财经》：那么，目前的价格是否背离了经济规律？未来趋势是什么样的？

　　孟晓苏：房价过快上涨肯定是不正常的，它反映了供求关系的失衡。在完全市场经济情况下，解决供不应求时的失衡就会用新的供应来调节市场。比如说目前情况下，是多生产房子好，还是少生产房子好呢，这个市场已经做出了答案。至于说生产的房子是什么样的结构，是中高档还是普通，二手房还是经济适用房，我认为现在都有一个倡导，我们也都提倡，就是普通房，我们“中房”盖得最多的是普通房，但是因为各种房子都是有市场的，并不是有些人说的某种房子没有市场，各类房屋都面对着一定的市场群体。如果说不去采取扩大供给的方针，而是继续压抑房屋供给的话，那么，这种供不应求的问题就会体现出来。房价上涨就是更加不可抑制的。在这种环境下，抑制需求有没有用呢？在一定的时间内，抑制需求是有用的，但是抑制需求在去年已经被试验过了，这招不灵了。

　　《新财经》：目前房价在快速增长，同时有关部门统计出来的房屋空置率也在增长，您是怎么看这个问题的？

　　孟晓苏：我们作为全国最大的房地产企业，我没感到空置率对我有什么压力。我们在北京、上海的房子都卖得光光的。“中房”的定位就是普通房屋，我们是全国的房屋中批量最大的，每年的开发面积在1200万平方米，平均每年平均提供8万套房屋。以我们的经验看，目前房子卖得光光的，根本不存在空置率的问题。作为房地产开发商，我想知道目前所谓的“空置率”是谁的？作为我们开发商来说，实在没有空置的房子存在。

　　现在房地产虚假信息太多了，目前的情况是市场需求旺，房屋供给不足，我认为应该增加供应。如果人们认为房屋大量的空置，需要限制供应，那么，市场反映出来的却不是说房屋供过于求，反映出来的是供不应求呀。所以，人们又归结为开发商捂盘，就我们而言，中房从来没有捂过盘，我们没有这么多的资金来撑着。市场信息非常不好，政府对房地产企业还要有新的措施，谁会在这个时候捂盘呢。所以目前来说，市场信息不灵，各种各样的虚假信息充斥着市场和媒体，比如空置过高了，不同的机构得出的房价上涨的数字都不一样，我们现在也只能凭常理来判断了，现在中国房地产市场非常需要一个理性的、客观的监控体系。

　　《新财经》：目前房地产市场中是否存在一定的泡沫成分？

　　孟晓苏：如果说有人把房屋产出过量、需求不足叫做泡沫，这是对的；土地供应过量，炒土地，房屋生产不出来的话，这叫泡沫也是对的，但是我们目前碰到的却不是这种情况，我们碰到的却是居民购买力旺盛。如果把居民投资性购房称为是泡沫的话，这个问题我有保留意见，什么叫做居民投资性购房呢，投资和投机要弄清楚，现在居民买第二套房屋，同样是拉动了内需，居民把房子都买走了，这难道也叫泡沫？去年说有些地方投资性购买不能买，如果国内居民不买，那么，外资就会大量购买，现在老百姓也纷纷在买，原因是老百姓如果把钱放在银行里，每年都在贬值、缩水。如果2004年把钱存在银行的话，物价指数是3.9，银行存款利率是1.8，100块钱要亏将近2块钱。那么，老百姓拿钱做什么呢？放在股票市场的话就血本无归了，现在股票市场刚刚好起来，有多少人敢去炒股呢。那么，银行利率仍然是存100块钱，净得1.8元，如果在这种情况下，提高存款利息，肯定是有用的。但是目前的情况下，没看到存款利息提高的迹象，所以，房地产投资仍然是居民手中财富增值的最好手段。

　　如果老百姓买多了房子就要被指责，说是投机，这个说法没有道理，我们没有理由指责消费者买什么不买什么。我有五套西装，我每天只穿一套，你能说我那四套都是浪费？老百姓把房子买过去了，他可以自住也可以出租，我们更不要忘记了，“十一五”规划提出了是要发展租赁市场，要鼓励一部分人租房。那么，租房不光要有租房人，还要有房东，房东是谁呀，难道房东是政府？不可能的。所以，投资性购房的人肯定是发展租赁市场的一种重要的方面，因为有了居民投资性购房，才有可能发展租赁市场。所以，我说今年的“十一五”规划一通过，批评老百姓投资性购房的观点可以停止了。

　　《新财经》：目前高房价下，房地产商面临的机遇和风险？

　　孟晓苏：目前高房价情况下，对于房地产商来说，是投资机会增加了，同时风险也增加了，房地产是一个高风险、高收益的行业，现在表现得更明显。但是高收益有政府的高地价和高税收来摊薄，收益在中国确实不高，房地产平均利润率在7%～8%左右，这是指全国的平均利润率，不排除个别项目收益率很高。但是当一个房地产公司持续开发时，面对着变幻不定的市场，本身利润不会是一个特别高的数据。

　　《新财经》：面对目前快速增长的房价，该如何理性地面对、解决房价过高的问题呢？

　　孟晓苏：现在的问题是社会舆论有些不理性，舆论呼吁更多的是政府干预，干预价格、减少土地供应，政府要打击房地产投机等，我认为如果再这么下去就是要恢复房地产的计划经济了。现在我们正在走向市场，中国正在用市场经济的手段调控经济，这本来是一件好事。面对着价格上涨，很多业主都满意自己的房子增值了，买了房子的人反而不怎么说话了。有些人说三年不买房，我觉得非常不理性，如果确实是全国人民三年不买房，那不仅全国房地产公司要关门了，

中国经济也会停滞。但是也没人担心，因为这都是气话，面对着高房价，现在有些人的情绪有些不理性。

　　但这并不是说目前的消费不理性，目前买房子的肯定是理性的，因为房价还在涨，买房子一年下来比把钱存在银行强多了，而且目前面临的是一个供不应求的市场，而且我估计如果政策再控制土地，控制产出，房价会越涨越高。今年的房价全国会突破两位数的，所以，说现在必须实行理性的政策。

　　解决的办法就是要增加房屋供给，因为房地产市场上真正反映出来的是供不应求。去年我讲这个观点的时候，有人把我的观点叫“供给派”，我现在还要这么讲。我去年就说供给不足会造成房价过分上涨，这对于经济、居民生活来说都不是件好事。我还预见了，今年春节后房价会上涨，购买力将会反弹，这也都应验了。所以，我看现在房价高速增长现象都不觉得稀奇。

　　现在需要增加供给，把市场信号改正过来，要真实地反映市场的本源，中国的市场监控体系已经严重地缺位和滞后，甚至人们常理上感觉到的，它都不能够反映出来，我们明明感觉到天气都热得不得了了，它的温度计上就是停留在十几度，你说到底是天气出了毛病，我们的感觉出了毛病，还是温度计出了毛病。所以，用这种虚假、不准确的信息来指导市场，肯定出现两个不同结果；所以，我觉得应该尽快完善市场的监控体系。

　　政府的调控从来都是有必要的，但是政府的调控重要的是要“理性”。什么叫“理性”呢，我也在发愁这件事：如果我是政府相关部门，我应该出台什么政策。我多年担任中国房地产业协会副会长，抑制需求的做法采取过了，不仅不灵，反而反弹；抑制土地供应的办法采取过了，不仅不灵，反而因为土地供应少，造成房屋供应少；通过提高地价来解决土地资源流失，但土地价格奇高又转入到了房价里。这些措施都采用过了，到底还能采取什么措施来防止房价的继续上扬呢？

　　我想起了解放初期，陈云同志在上海抑制粮价上涨的办法，他用调集江浙一带的粮食来支持上海，解决了一个粮价上涨的问题，由此控制了上海的粮价。可是如果用抑制房价的方法去抑制粮价上涨的话，就要靠抑制需求，让上海老百姓不吃粮食来解决，这明摆着是不可能解决问题的。这些在历史上很简单明了的故事，怎么到现在都变成复杂的事了，所以说，还要用增加房源的办法来抑制房价的过快上涨。增加房源怎么办，其实，人们都知道怎么办，用市场化的手段来解决，否则会受到市场毫不客气的惩罚的。

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