恒大新房“包退”昭示楼市三大演变趋势

　　在“供应过剩”、“去库存”、“转型突围”新主题下，住房已从投资品彻底转变为消费品了，必须“践行民生地产经营理念”；在房屋品质和公共配套上下工夫，是房企赢得未来核心竞争力的关键；房地产市场正从卖方市场向买方市场转变，房产企业需尽快重树企业形象。

　　⊙李宇嘉

　　地产圈近期非常的“热闹”，超预期的重磅刺激政策“3·30”新政余音未了，借助于政策效应，一线品牌房企也开始“推销”自己。先是保利以重磅吸引眼球的手法——“俺是个P”打前哨，高调推出转型的“5P”战略，宣布向绿色建筑、养老地产、海外地产、地产APP和社区O2O平台等5个方向转型；接着是恒大本月15日将国内媒体网罗在广州，董事局副主席、总裁夏海钧亲自坐镇，宣布自本月16日起，恒大全国楼盘“包退”；然后又有万科总裁郁亮签署《万科内部创业管理办法》，鼓励内部员工离职创业。

　　越热闹，越显得这个行业未来不甚乐观。你想，这不是连这些一线地产商，国内地产界优等生都坐不住了，都在想着法子推销自己，争取在楼市“供应过剩”、“去库存”、“转型突围”新主题下获得转机么？“3·30”新政在力度和发布时间上均超出预期，却不见地产圈喜形于色，开发商和购房者都相对冷静，主要城市楼市量价并无显著回升。因为，大家都明白，现在的楼市“不一样了”。

　　沪港通指标股——恒大地产高调宣布旗下所有房子在入伙前“包退”的消息，不仅最具爆炸性，而且也映射了眼下的楼市是何等“不一样”。尽管绝大多数人认为，“包退”这一非常吸引眼球的手法重在营销，而且恒大绝大部分在售项目位于去库存的重灾区——三四线城市，50%左右的土地储备也在三四线城市，需要此类营销手段。但事件本身告诉我们，房子已从投资品彻底转变为消费品了，这是对未来房地产业的第一个启示。用恒大的话来说，就是要“践行民生地产经营理念”。

　　但凡消费品，若质量和服务承诺不佳，消费者都可退货或换货。但是，消费者支付首付购买房屋时，房子都还在建设中，有的甚至只有图纸。房子未来到底是什么样子，购房者只能从开发商描绘的天花乱坠的广告中获知。因此，过去10多年，房地产领域货不对板、虚假宣传的现象非常普遍，甚至成了业内的潜规则。由于房价上涨较快，买房后的增值收益明显，房子的投资品属性甚至多过消费品属性，买房者往往对于货不对板和虚假宣传的现象也不过多追究。毕竟，买了房都成为资产拥有者，享受了资产增值收益。因此，那时的开发商绝对不可能做出“包退”承诺，即便一些商品房出现了严重质量问题、相关承诺没有落实的楼盘，也没有退房，多数不了了之。

　　这些年来之所以出现“全民房地产”的局面，就在于进入者看重的是未来房价上涨的投资收益，几乎没有多少企业有长期经营的打算，更没有把诸如房屋品质、物业管理和公共配套等消费者实际需要的内容作为主营业务，“买地-开发-销售-获利”是一致追求。因此，现在供应的房子中，无效供应或者说不良资产的比例很大。

　　而今，各地新楼供应严重过剩，全国共有13.6万家房地产企业，每1万人就有一家房地产企业。未来，哪家房企能提供满足老百姓消费需求的房子，才有望在竞争中领先一个身位。这就是为什么，龙头万科要向城市综合配套服务运营商转变的缘故。以往，在相关公共配套设施还未见到影子的时候，一排排新房已密密麻麻地先行一步建起来的现象极为普遍，大家也早就习以为常。但是，未来房子的价值究竟如何，是否会赢得购房人的青睐，就不能不取决于公共配套能否到位了。这是房企未来转型和获得市场机会的唯一途径。

　　因此，恒大宣布本公司的房子“包退”，也是对于未来房屋品质和公共配套的承诺：如果对恒大承诺的房屋品质和公共配套不满意，可以无理由退房。言下之意，恒大的房子在品质和公共配套上“没得说”，购房者尽可货比三家，放心去买。正如恒大董事局副主席、总裁夏海钧所言，“让买恒大房的老百姓买得放心、买得称心、买得高兴”。在房屋品质和公共配套上“下工夫”，这是房企未来核心竞争力的关键，这也是房子“无理由包退”给未来房地产行业带来的第二个启示。

　　在现实生活中，如果商品没有质量和欺诈问题，消费者和商家之间的买卖行为就构建起了契约关系，双方均受法律保护，消费者一般不能无理由退货，不能“任性”地将觉得不满意的商品退掉。但是，恒大的退房宣言则是实实在在的“无理由”，即在办理入住手续前的任何时间，只要消费者不满意，均可无理由或“任性”地退房。

　　满意或不满意，本身含义就十分宽泛，所谓见仁见智。过去，因质量或配套、房价下跌，各地屡屡上演“房闹”现象，但大多不了了之。尽管其间也有买房者被指不守“契约精神”，但房企的问题似乎更多，在社会上、购房者心中的形象也一直不佳。恒大做出“无理由”退房的承诺，不回避会出现的“房闹”，因而这事实上是在重树房企的形象，标志着房地产市场从过去的卖方市场向买方市场转变，这是对未来房地产行业的第三个启示。

　　当然，退房涉及银行贷款。在交房前，购房者的贷款往往已偿还了两年左右，而按揭贷款先偿还的是利息。如果要退房，购房者的利息支出如何挽回，是个大问题。即便恒大承诺“包退”，银行一定不愿意退还贷款利息。另外，退房还涉及购房者缴纳的税收、物业维修基金怎么退的问题，恒大还要与政府税务部门、物业公司等协调好。尽管处理起来没那么简单，能不能退、怎么退、损失怎么处理、程序怎么走等，恒大还没有给出明确的说法，多数人因而对此不无怀疑。但房企能承诺“包退”，对未来行业演变的导向性揭示却再也明确不过了。

　　(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)