《消费者报道》特约撰稿人/张宏伟(作者系上海同策房产研究中心总监)

　　近期楼市利好消息和“口水战”不断传来，跟购房者关系最为直接与密切的莫过于恒大集团高调宣布全国楼盘全面执行“无理由退房”政策。

　　这项政策的具体操作流程是，凡新购买恒大住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。

　　此举博来叫好者众，但客观地说，无理由退房本来就是开发商应该做的。

　　只不过，此前的楼市是卖方市场，开发商比较强势，购房者很难享受到无理由退房这项本应执行的基本权利。现在的地产市场是买方市场，消费者或者购房者起到主导作用；这时候，必须讨好购房者才能够赢得市场。无理由退房，实际上就是商家“讨好”消费者的一种营销方式而已。

　　何况这种营销，并不是现在才有的颠覆性政策，恒大也不是第一个推出的开发商。

　　早在1999年，北京SOHO就树起过无理由退房的大旗，承诺10天内消费者可以无理由向开发商提出退房要求，购房者只需填写一份法律委托书，开发商负责帮助办理一切退房手续，并退还购房者已缴纳的全部购房款和活期存款利息。

　　到了2008年楼市低迷时期，无理由退房频频现身，全国到处开花。比如，北京东亚三环就把退房期限延长到两年，退房补偿也全面超越活期利息。

　　事实上，由于销售业绩指标的压力，房地产商各个案场在执行无理由退房时流程相当复杂，整个无理由退房程序存在太多变数，所以能够享受无理由退房的购房客户一定不会太多。

　　首先，包括业务员在内的营销人员会极力劝导购房者不要退房。即使购房者能够迅速进入无理由退房，购房者的首付、定金的返还周期也比较长，给购房者带来资金周转压力或者丧失最佳的购房时机。

　　还有一个变数是银行。即如果是贷款购房，购房后房屋买卖关系实际上转化为购房者和商业银行的信贷关系。若要退房，可能就打乱了此前的银行信贷节奏。这个时候，对于房企来说可能能够无条件退房，但对于商业银行来说，可能不愿意做无条件退贷的承诺。如果这个时候商业银行依然坚持购房信贷合同，要想真正退房，对于房企来说就要做一个中间沟通人的角色进行沟通，否则开发商、购房者、银行之间势必会发生纠纷。

　　即使开发商和银行达成了某种协定，部分费用由谁承担还是个问题。一般来说，购房者从签约到收房起码需要1至2年时间。这种情况下，大部分需要支付10-15%的贷款利息，收房前还有3-5%的税费支出，如果选择退房，这部分可能会成为购房者的损失。当然，是否绝对吃亏，取决于恒大未来关于无理由退房的补偿或者利息细则。

　　至少目前对于恒大地产来说，推出这个政策百利而仅有一害。如果购房者一旦认购此类楼盘，说明认购的意志是坚定的，谁也不会轻易言“退”。即使日后真有准备享受无理由退房的购房者，对他们而言也并非得到了什么“恩惠”。

　　对于恒大来说，就不同了。声势造出去了，赚到的就是市场上“好口碑”和快速去化率，后者在当下低迷的楼市可是弥足珍贵的。