一线城市“刚需”不欢迎楼市新政

　　作者：李宇嘉

　　出于降低要素价格，支持大众创业、万众创新的战略，实现产业结构转型的考虑，一线城市应坚持原有的调控政策

　　3月30日，央行[微博]、银监会降低二套房贷首付比例至40%，财政部将二手房营业税免征期从5年降到2年，政策超出预期，业界一片欢呼。据说在深圳，有的开发商连夜开会，上调新盘预售价格，有的二手房业主直接将挂牌价提高了10万元，笔者身边的朋友则扼腕早该出手买房了，这就是重磅利好政策在深圳这个楼市风向标最接地气的体现。

　　货币、税收政策“双箭齐发”，意在消化二三四线城市堆积如山的房地产库存。谁都知道房地产库存压力山大，但没有一个权威的数据告诉公众库存到底有多少。国家统计局披露，2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增长了26%，比3年前的2011年增长了2.2倍，相当于2008年的销售面积。但是，这仅仅是在建的部分，已出让未建设的项目也很多。根据住建部政策研究中心主任秦虹的统计，在建房屋中90%的部分未卖出去，大概可以解决1.5亿人的住房问题，这还没有包括已出让、未开发的土地。

　　若库存压力不减，地方政府债务就难以缓解，不仅地方政府无法配合基建投资，财政和银行风险也不容小觑。从这个角度看，二三线、三四线城市，在过去好大喜功地出让了过多的土地，但人口吸附能力不足，无效库存不知不觉就到了压顶的状态。因此，无论如何，都要想方设法去解决这些地方的房地产问题。无论是3月27日强力控制土地供应、改变规划条件等，还是超预期地降低二套房贷首付比例、缩短营业税免征期等，笔者认为都是应该的。

　　但同时，别忘了，前不久结束的“两会”上，李克强总理在答记者问时明确指出，2015年房地产行业和市场管理要“因地制宜、因城施策”。目前，别看二三线、三四线城市房地产在泥潭里难以自拔，一线城市则是另一番“红火景象”，以深圳为例，简单价格计算，深圳2月份的新房价格已经创新高了，达到史无前例的28000元/平方米，原来认为的边缘区域，如龙华、宝安中心区等，目前的新房价格已经在3-4万元/平方米。而二手住房火爆一点也不亚于新房，根据中联地产成交系统数据的统计，2014年深圳二手住宅成交均价为26905元/平方米，创下历史新高，同比大幅上涨20.8%。

　　接下来，马上就要到了国家政策在地方“落地”的时候了，笔者身边的一些朋友也在打听，深圳何时出细则。笔者认为，从全国楼市整体来看，要退出2011年以来的打压性楼市政策，全面转向促进自住性和改善性住房需求。而且，从支持改善性需求的角度看，无论是降低首付成数，还是降低营业税税费，都是利好的。

　　但是，2014年四季度以来，随着降息、降准、公积金等重磅政策的推出，一线城市全面回暖，住房价格均创出新高。而且，相比二三线、三四线城市来说，无论是需求之刚性，还是需求之急迫，都更加强烈和明显。因此，一线城市楼市的需求本身对于政策反应的弹性很足，加杠杆、降低交易成本等等直接浇油的政策，无疑会加剧房价上涨的趋势。而且，这会让本欲偃旗息鼓的投资需求重返市场，这与国家去库存的本意不相符，也与一线城市降低要素价格，支持大众创业、万众创新的战略不相符。

　　因此，笔者建议，在落实3·30楼市新政时，要全面贯彻李克强总理“因地制宜、因城施策”的楼市政策指示，出于解决一线城市刚得不能再刚、嗷嗷待哺的住房需求，出于降低要素价格，支持大众创业、万众创新的战略，实现产业结构转型的考虑，一线城市应坚持原有的调控政策。购房者不欢迎楼市“新政”。

　　(作者系深圳房地产研究人士)