瑞银汪涛：中国房地产市场调整将是大概率事件

　　【专访】瑞银汪涛：中国房地产市场调整将是大概率事件

图片来源：视觉中国

　　中国房价最近几个月演绎的行情，使得各方金融专业人士尤为警惕。一方面，8月货币和信贷数据虽然高于预期，但从信贷结构上看，信贷配置偏向房贷。另一方面，房贷需求的高度旺盛，催生了“房抵贷”产品的兴起。其原理是购房者把贷款买来的住房再次抵押贷款，银行按照市场评估价的一定比例确定房抵贷金额，这一行为再次放大了金融风险。

　　瑞银中国首席经济学家汪涛近期接受界面新闻专访时表示，目前房地产市场大幅透支了未来需求，出现调整是个大概率事件。

　　她认为，尽管一线城市和部分二线城市房地产市场持续火爆，但房地产投资在过去几个月呈现下降趋势。

　　“开发商从全局来看，对未来并没有么乐观。大的开发商投资海外、投资其他行业比比皆是，他们清楚地意识到资本在房地产市场不可能赚到像过去那么多的回报，他们也比购房者更加清楚市场供需情况。”汪涛指出。

　　针对未来的房地产市场调控政策，汪涛认为，监管方面出台全国性严厉调控政策的可能性比较低。主要原因在于房地产市场两极分化的趋势明显，一线城市和几个二线城市的房产价格涨幅较快，尤其在最近一年，宽松的货币信贷导致房价上涨的预期仍然较高，但在三四线城市，房地产库存仍然较高。

　　“整个房地产市场的发展，从全国来看，大部分城市供大于需，房地产作为经济增长引擎的时代已经过去。”汪涛表示。

　　统计数据显示，前8月全国“地王”数量已达194宗，预计全年“地王”数量将创历史新高。

　　在汪涛看来，“地王”频现背后的原因在于地方政府对土地财政的依赖性仍然较高，既要做基建投资，又要保住GDP增长，地方政府当然愿意出卖土地获取财政收入。

　　这一过程蕴含的风险影响深远。“地价推高后，房价高企，资产看起来很值钱，但是这一资产将来能不能带来收益取决于融资方，如果未来地价只值50%，这就变成了直接的损失。间接的损失在于，用信贷方式推高资产价格，一方面也挤压了实体经济，地价高企使得企业租用土地的成本上升，劳动力成本同样上升，实体经济成本上升后，谁还会投资实体经济，这对未来实体经济的打击会很大。”汪涛表示。

　　“过去两三年中国经济下行主要原因在于房地产新开工的回落，去年和前年每年都下降10%以上，钢筋水泥等相关产业需求同样回落。如今房地产出现回弹，但回弹很难持续，最后房子总要有人入住。”汪涛表示，“大多数地方房地产过剩现象明显，不仅包括现有库存，还有在建面积。从需求来看，城镇化速度是在往下走，而房地产供求却在不断增加。”

　　对于房地产未来出现调整的呈现形式，汪涛认为将体现在成交量的下滑以及建设的回调，并非是房价的大幅调整。“中国和美国不一样，美国当年零首付普遍，而中国情况不一样，一旦出现调整更多将体现在成交量的萎缩，房地产卖不出去，房地产建设也出现回落，钢筋水泥、交通运输等产业都将受到影响。”

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