潘 璠

　　今年二季度以来，我国房地产市场出现了一些变化。这主要是因为去年以来的调整首贷认定标准、降息降准等调控措施释放了部分刚需和改善性需求，多次降息等因素也导致存款和资金搬家、间接给楼市注入更多资金。但是，不同城市规模大小、功能定位和人口结构不同，房地产市场的发展轨迹也不相同，相关措施需要因地制宜、因城施策、分类调控，才能收到实效

　　国家统计局日前发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，4月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市由12个增至18个，持平的城市由8个减至4个，下降的城市由50个减至48个，深圳以1.8%的涨幅位居首位，北京以0.8%的涨幅位居第二，上海、广州分别上涨0.7%和0.4%。同时，二手房价格环比上涨的城市由12个增至28个，持平的城市由10个减至8个，下降的城市则由48个减至34个，深圳以2.4%的涨幅同样位居首位，北京以2.1%的涨幅位居第二，上海、广州的涨幅分别为0.6%和1.1%。

　　从数据可以看出，今年二季度以来，我国房地产市场出现了一些变化。具体来说，房价由降转升的城市正在增加，价格仍在下降的城市中多数降幅在缩小；不同城市房地产市场走向分化明显，有的价格回升明显，有的则仍然下降、且降幅依然较大；与二三线城市走向分化形成对比的是，北上广深等一线城市在价格较高的基础上，呈现整体回升态势，个别城市的高涨幅引起普遍关注。

　　房地产市场发生变化，原因主要来自两个方面。一是，自去年以来，国家有关部门采取了调整首贷认定标准、降息降准等调控措施，大多数城市也陆续推出松绑限贷、限购等政策，释放了部分刚需和改善性需求，在一定程度上为投资性购房提供了机会。二是，受到多次降息等因素的影响，存款和资金搬家，间接给楼市注入更多资金。

　　由于不同城市规模大小、功能定位和人口结构不同，房地产市场的发展轨迹也不相同。

　　一线城市楼市止跌回升甚至过快上涨。有人担心，一线城市本来就房价偏高，继续过快上涨会推高居民生活成本，导致城市吸引力下降、优秀人才流失，也会影响本地居民住房条件的改善和生活水平的提高。比如，常住人口中非户籍人口占比近70%的深圳，居民住房自有水平仅有30%左右，大约70%左右的常住人口租房居住。这表明深圳住房潜在需求或刚需是巨大的，同时也说明高房价导致许多有住房需求的人无力购房。若房价继续走高，必然使不少人再次望房兴叹。

　　为保障刚性需求和改善性需求，有关部门和一些地方此前已经采取了诸如调整二套房贷认定标准、降低公积金贷款利率及门槛等措施。不过，我们必须看到，相关措施需要因地制宜、因城施策、分类调控，才能收到实效。对一线城市及某些房价上涨过快的城市来说，应该在通过降低贷款利率等措施降低购房成本的基础上，维持限购政策，必要时可采取更有力的措施来遏制投机投资性购房，防止房价非理性过快上涨。而在商品房大量积压的二三线城市，即便取消限购、放开投资性购房，也很难有炒房客愿意接盘。因此，应允许这些城市房价适度回落，以薄利多销的思路消化存量，减少资金占压。

　　从长远来看，无论是保持房地产业的健康发展，还是改善居住条件、提高生活水平，或者是适应经济新常态，都必须通过经济结构调整和转型升级，改变对房地产业和土地财政的过度依赖，并长期坚持和突出住房的居住属性，让房价回归价值。同时，还要改革收入分配制度，适度提高居民收入在GDP分配中的比重，努力缩小收入差距。