让房地产市场充分调整

　　□本报记者 张敏

　　当前宏观经济增长乏力，房地产“救市论”不断涌现。就房地产市场而言，经过多年调整，供需关系趋于平衡，楼市泡沫正在挤出。在此情况下，应保持定力，不可释放“救市”的错误信号，应让房地产市场更多自发调整。

　　“救市论”从何而来？2014年至今，房地产市场未能从“寒冬”中走出。3月开始，杭州、南京、常州等城市出现房地产项目降价开盘现象，随后蔓延至北京、广州等一线城市。但降价并未换来“走量”，3月以来，多数城市成交量低迷，并达到近几年来低点。

　　当前房地产市场的区域分化现象显著，就“量价齐跌”的市场表现而言，不同城市有不同逻辑。一线城市供需仍然失衡，由于房价已背离市场购买力，加之买涨心态作祟，市场对降价并不买账；部分二三线城市供应过剩，消化能力不足，量价均存在下行压力。

　　房地产市场低迷，不仅会影响到地方政府的土地收入和房地产相关税收，也会“拖累”数十个上下游产业。这就不难理解为何每次楼市低迷之时，地方政府总会产生救市冲动甚至付诸行动。

　　但这种做法，是否真的利于房地产市场健康发展？从历史经验不难看出，救市政策的出台虽然有助于投资需求恢复，但这部分投资的恢复带有一定盲目性，既造成供应过剩、风险累积，又进一步强化房地产业的“挤出效应”，恶化产业结构。

　　地方政府的救市冲动会获得现实经济形势的“支撑”，如宏观经济增长乏力、城镇化进程加速、差别化调控思路明确等。即便如此，有形之手仍然不宜过早伸出。在现阶段，应继续给市场留下自发调整的空间。

　　首先，经过多年调整，房地产市场正出现积极变化：投机投资需求淡出、供需关系趋于平衡。在市场去泡沫的过程中，出现房地产项目降价求生，甚至企业资金链断裂，都是正常现象。何况只有在一个健康的市场中，才会出现市场主体的新陈代谢。事实上，在某些过剩的区域市场中，即使出手救市，市场恐怕也难有起色。

　　其次，当前正处于调结构、转变经济增长方式的关键阶段。作为调结构的重要内容，“去房地产化”是必须要实现的目标。要想实现“去房地产化”，就必须遏制地方政府的救市冲动，给其他产业释放生存空间。因此，从调结构的大局来说，必须对实质性救市行为进行遏制。

　　第三，即使房地产市场出现区域性崩盘，也不会拖垮银行体系。在房地产抵押贷款仅占商业银行总资产两成、总体贷款资质偏好情况下，即使房价出现明显下跌，也难以对现有的银行体系带来明显冲击，即现有金融体系对房地产市场下滑有较强承受能力。

　　市场化和差别化是未来房地产调控思路。在逐渐去除行政手段的同时，要允许各地根据自身市场条件进行调整。但在这个过程中，应把握好调整力度和节奏，避免将其演变为调控松绑，要留给市场足够的自发调整空间。