楼市“小阳春” 名不副实

　　 文︱《小康·财智》记者 刘上

　　3月小阳春，尽管成交回暖，但国内楼市表现已远不如去年同期。据中国指数研究院[微博]数据显示，本月其监测的43个城市中，超八成城市成交量环比上涨，其中北京上升幅度最大，为201.43%。成交量环比下降幅度最大的是扬州，下降49.60%。不过，与去年同期相比，2014年3月，中国楼市一二线城市均出现了不同幅度的成交下降，其中一线城市最明显，同比下降幅度超过40%，部分二线城市同比下降幅度也近40%。

　　对于今年一二线城市市场成交走淡的主要原因，住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，银行“钱紧”是影响购房的重要方面，购房者与市场的博弈也在逐步升级。但他同时指出，一季度成交量同比大幅下滑的主要原因是2013年的畸形增长，因此，不需要对房地产市场抱有过低的悲观情绪。目前来看，2014年房地产市场将进入深度调整期，但量价将保持相对平稳。

　　中国房产信息集团研究中心则预计楼市分化仍将是今年的主旋律，一线城市供不应求局面短期内难以缓解，房价整体下降可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等，降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量也将回落，房价预计也将下滑，但幅度不会很大。

　　北京 二手房成交同比创新低

　　与历年3月北京楼市均呈现供需两旺局面不同，2014年3月，北京商品住宅成交量虽相较于2月有所回暖，但是仍处于历史低位。中原地产研究部统计数据显示，3月北京楼市合计签约量在1.6万套左右，其中，二手房成交在8800套左右，新建住宅签约7000余套。去年3月，北京二手房的成交量为43780套，也就是说，今年3月北京二手房的成交量仅为去年同期的20%。

　　二手房价格也出现了连续多月环比下跌的状况。3月份，北京二手房成交均价为每平方米31400元，比2月份再次下调0.6%。

　　业界认为，造成今年北京楼市开年遇冷的因素主要是：信贷未放闸、限购限价未退出、自住型商品房供应增加、2013年的量价齐涨等。伟业我爱我家集团副总胡景晖表示，与过去几年相比，今年3月，北京楼市多少显得有些没有主心骨。“以前的状况是政府越说房地产，房地产越涨，今年相反，政府工作报告基本没怎么提，市场反倒掀不起热情了。”

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从目前市场情况看，4月北京市场很难升温。如果信贷继续紧张，以及越来越多的自住型商品住房上市，二手房价格很可能在第二季度出现加速下调的情况。

　　深圳 零首付重出江湖

　　3月，深圳楼市未能再现“小阳春”，成交量大幅减少。深圳市规土委日前公布的统计数据显示，3月份深圳新建住宅成交数量2818套，环比上涨11.1%，同比却下跌27.9%。在二手住宅方面，3月份全市共成交4865套，成交面积19140.36平方米，与去年3月份成交17527套、成交面积105.3万平方米的数据相比，相去甚远。对此，业界普遍认为，房贷收紧延续了半年多，已经成为打压市场的利器。

　　信贷紧缩，“零首付”重出江湖。3月中旬，深圳二手房中介平台中跃地产在店铺门口打出了零首付的广告牌吸引客户眼球，声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。2007年以前，零首付购房在深圳十分常见，大部分投资客都是采用空手套白狼的方式从银行套钱出来做投资。不过，这在银行紧缺的时代，就显得尤为异常。

　　目前，深圳打出零首付招牌的也仅仅是中跃地产一家地产中介。不过，据中跃地产工作人员介绍，目前的零首付，与2007年以前的操作手法完全不同。并非银行直接接受零首付按揭贷款，而是在中介与银行配合操作、通过前期垫资首付后，再以较高的利息从银行套现出来。这种操作手法背后，实质是银行不愿意接受高成本低利润的房贷，而在变相做利息更高的其他贷款。

　　保定 一夜爆红

　　近日，随着河北省保定市“将承接北京部分行政功能”的消息放出，原本不温不火的保定楼市，瞬时间成为焦点。众多来自北京、河北其他城市的购房者纷至沓来，保定房价也是一日一变甚至是一日几变。据易居房地产研究院、中国房地产测评中心等三家机构刚刚联合发布的“中住288指数”显示，3月国内监控的288个主要城市中，共有167个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较上月减少8个，其中保定市涨幅居首。

　　事实上，“京津冀一体化”并没有细化，北京“副中心”初定河北保定更是被官方辟谣。并且，据保定市房地产交易中心网站显示，4月3日保定签约成交一手住房共计79套，成交面积7589平米，成交总金额4351万元，均价5733元/平方米，明显低于此前有媒体曝出7000元以上的开发商报价。

　　另外，该网站的数据同时显示，截至4月3日保定市可售楼盘共265个，可售总套数52706套，库存量相当充足。即便以每月1500套的乐观销量计算，仅库存楼盘就可供销售35个月。

　　分析人士提醒称，概念性方式拉升炒作房价，市场基础不牢靠，就和上海自贸区、广州南沙新区炒作差不多，可以暂时性拉抬楼价，但概念性炒作很难落实，跟风者很可能人财两空。