评论：以限售为主体第二轮调控持续时间或比第一轮短

　　第二轮调控来了，第三轮还有多远

　　据媒体报道，自9月22日开始，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个城市密集出台了调控政策。不同于以往的限购，限售成为了本轮调控的核心。例如有的城市规定取得不动产权证未满2年不得上市交易，有的城市则是3年，而石家庄更是达到了5年。

　　如果我们将以限购为主要政策的调控称之为第一轮调控的话，那么显然此次可以被认定为第二轮调控。因为两者是存在着显著区别的。一是指导思想不同，第一轮以控制房价过快上涨为目的，第二轮则主要是以抑制投机性和投资性购房为目的，明确了“房子是用来住的”这一中心思想。二是政策模式不同，第一轮调控从购买环节入手，以限制购买为主要方式，第二轮则从销售环节出发，以限制短期内倒手为主要方式。三是目标客体不同，第一轮的打击面显然更大，包括刚需改善性住房人群都被纳入了进来，而第二轮面向投机客的针对性更强一些。

　　那么为什么恰恰是现在从第一轮调控迈入第二轮调控呢？笔者认为主要原因还是第一轮调控政策已经实质失效，而房价过快上涨的趋势却并没有得到遏制。限购终究不是万能药，也不是一个可以作为长效机制使用的良方。从本质上讲，限购的实质是通过减少市场需求的方式来调控房价。但它减少的需求是并不是真正的市场需求，而是购房的资格。而资格的获取之门并非是关上的，当获取资格的年限达到的时候，限购也就失去了最大的约束，这就使得第一轮调控一定是有时效性的，如今正是时效到期之时。

　　此外限购只能承载短期内抑制一地购房需求的作用，而房价快速上涨更主要是由于投资化和投机化造成的。限购承载不了去投资化、去投机化的重任。对于高烧的房价而言，它只能起到短效降温避免病情恶化的效果，却不能治病。在之前已经大范围用过限购的背景下，限购已经失去了降温的效力。因为人们发现限购并没有抑制房价，而且购房资格是可以通过多种渠道获得的。这样其不论在心理上还是实际上都失去了威慑作用。特别是在限购之后，由于刚需涌向租房市场，房屋租金往往会提升，这也不利于目前提倡的发展住房租赁市场。

　　所以政府也意识到限购不能长期持续，政府工作的当务之急还是应当快速转到寻求建立长效机制以打压房产泡沫的重心上来。但是可以作为长效机制的房产税，从目前来看仍然是遥遥无期的。所以政府选择了一个折衷方案，那就是限售。限售的好处在于，可以打击到短期炒房客。在过去两年一些地区房价的暴涨过程中，都曾经出现过炒房团的身影。因为对资金周转有较高要求，为期三年甚至是五年的限售自然可以将他们隔离在外。

　　但是正如限购存在着弊端一样，限售也是有弊端的。一是限售一样会伤及到正常的群众需求，急需资金要卖房的，有置换需求的，都会被限售所禁锢。二是限售有时间限制，目前最长的不过5年时间，而如果投资者认定了房价在未来更长的时间里还会上涨，那么限售就没有任何意义。三是限售和限购一样都是违背市场的政府干预手段，这种违背价值规律的做法一定会对市场带来负面结果。

　　所以，笔者相信以限售为主体的第二轮调控，恐怕持续时间比第一轮还要短暂一些。最终到来的第三轮调控，一定是长效机制的建立。换言之，就是存量房产税。未来的房产调控大方向应当是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”等行政手段。长期的房产税作为房价调控的主要手段是主流，限购令也好，限售令也罢等行政手段毕竟是一种有损公平的政策，有着一定的时代局限性和临时性，其迟早是要退出历史舞台的。而这一天，从第一轮和第二轮调控的更迭速度来看，显然并不遥远。