中资行减持两房债过急了

http://www.sina.com.cn 2008年09月09日 07:11 东方早报

早报记者沈雁飞

　　在美国住房金融领域工作的那些年，童忠益多次获得殊荣：2004年11月获美国公共政策分析和公共管理联合会颁发的“博士论文荣誉奖”，由此成为在该联合会近30年的历史上第一位(也是至今唯一)获此殊荣的华人；接受哈佛大学、世界银行、美国联邦政府住房和城市发展部等多家机构的邀请，做了多场有关住房金融体系、按揭保险和房地产市场的中美两国比较的主题演讲。

　　身处“两房”危机这场源于华尔街风暴眼的童忠益，现居住在美国北卡罗来纳州温斯顿-萨兰姆，现在几乎每天都睡不了多长时间，直到记者通过越洋电话问完最后一个问题，已经是美国当地时间凌晨两点。

　　得益于在次贷最前沿的工作认识，童忠益提供了他对此次美国政府接管“两房”的看法以及对于次贷危机的研判。

　　持股人暂可安心

　　东方早报：从宏观面上，您如何看待美国政府刚刚宣布的接管房利美、房地美的决定？

　　童忠益：两家房贷机构正常运行，可以继续供给银行系统流动性，进而促进住房市场复苏。而对于房利美和房地美，基本上可以消除资不抵债的风险了。

　　就眼前出台的政策，持有“两房”债券的机构可以安心了。对于“两房”的持股人，一旦政府行使购股权利，房利美、房地美股票的持股人将会大大受损。不过刚刚通过的政府方案已承诺最近不会启动购股计划。

　　东方早报：您之前曾判断美国房市会在2009年底触底，此次政府接管方案出台会否对于房市趋势有较大影响？

　　童忠益：两房持有的抵押贷款的规模大概有5.4万亿美元，占整个市场份额的一半。政府宣布接管，有利于住房市场的复苏。我想此前对于美国住房市场触底预测可以提前一个季度。最危险的时刻就要过去。美国房市下滑的速度如今到了一个拐点，此后房价下跌的速度将会放缓，直至房价触底。

　　房利美回归“国有”原点

　　东方早报：作为房利美工作10年的专业人士，怎样用一个相对微观的角度来理解房利美对房贷市场的意义？

　　童忠益：这是一个环环相扣的系统。房利美在上游得到美国政府的直接支持，银行系统相对下游直接给购房者提供按揭贷款。如此，房利美与银行系统的互动就显得十分重要。美国住户一直能够得到相对低息的按揭贷款，是因为房利美在银行的背后提供支撑。

　　比如花旗银行提供给一个普通住户低息按揭，一转身花旗银行就可以把这个按揭出售给房利美，从而获得自身持续的流动性。一旦房利美陷入停滞，那么银行的流动性便不能保证，住户将无法得到廉价的住房按揭贷款。

　　东方早报：房利美和房地美作为并行的两大机构，二者是否有明显的差别？

　　童忠益：没有。除了房利美规模略大以外，二者的功能完全相同。房地美是在房利美私有化以后为防垄断才成立的。

　　罗斯福新政时期美国政府为了应对急遽下跌的住房市场成立房利美。罗斯福政府提供按揭担保，通过房利美给住房市场提供流动性，进而提振房市。1938年，该机构正式国有化。30年后，也就是1968年房利美实现私有化。

　　房利美私有化以后，秉承反垄断的思路。美国政府于1970年成立房地美。

　　东方早报：如今对于政府干预“两房”非议颇多。那么从历史根源来看，是否可以认为房利美本身就是一个政府干预的产物？

　　童忠益：可以这么理解。美国规定，房利美和房地美每年必须完成一定比例的低收入家庭的住房按揭。房利美这一比例约为10%，房地美这一比例大概5%。此次危机中，这些次级贷款是最早出现违约。

　　房地美和房利美的主要职能可以概括为三点：1.提供住房按揭市场流动性，保障住户可以得到低息贷款。2.提供金融系统的稳定性；保障银行系统可以正常提供抵押贷款。作为银行系统的支撑力量；3.代表政府，在全球金融系统中发行国际债券。比私立机构更低的借贷成本。实行按揭证券化。

　　如果像此前猜测的那样国有，房利美实际上回到了40年前的原点。然而此次政府暂时接管，不是完全国有，明年年底国会通过立法程序决定是否继续接管，将主要参考两家房贷机构期间的业务表现。

童忠益简历

　　1981年起就读于中国华东师范大学，主修政治学，获法学学士。

　　1993年起留学于美国北衣阿华大学, 主修住房政策和定量分析，获公共政策硕士。

　　1996年起在美国马里兰大学深造, 主修住房经济学和金融政策管理，获政策学博士。

　　1997年至2007年，美国房利美基金会 (Fannie Mae Foundation) (隶属于世界上最大的住房按揭贷款金融公司——房利美 Fannie Mae)，历任住房经济/金融和政策部的分析师、研究员、高级研究员、经理、主任 (Director), 主管对美国全国和主要大都市住房市场、按揭贷款和社区发展的宏观分析预测和管理，负责房价走势、按揭违约风险评估、住房购买力的监督和预测, 以及房地产市场和金融政策的干预和调控. 兼任在美国住房/房地产类排名第一的《住房政策论坛》副主编和美国《住房研究》副主编。

　　2007年至今，担任美国RMIC按揭贷款保险公司(全美信誉排名第三)首席经济学家，负责全国住房市场、按揭贷款市场以及按揭贷款保险业的分析预测和公司决策设计。预测房价走向、评估次级贷款风险/设计危机对策和战略，以及解析宏观经济环境和劳动力市场对房地产和按揭贷款保险市场的影响，乃工作中的重中之重。

　　就在美国政府宣布接管联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae，简称房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac，简称房地美)(下称“两房”)方案的几个小时后，早报记者找到曾在房利美基金会工作长达10年、并担任其住房经济与金融政策部主任的童忠益。

　　1997年至2007年，童忠益在美国房利美基金会(Fannie Mae Foundation)历任住房经济/金融和政策部的分析师、研究员、高级研究员、经理、主任, 主管对美国全国和主要大都市住房市场、按揭贷款和社区发展的宏观分析预测和管理。结束在房利美任职之后，2007年至今，童忠益任职美国RMIC(Republic Mortgage Insurance Company)按揭贷款保险公司首席经济学家，负责全国住房市场、按揭贷款市场以及按揭贷款保险业的分析预测和公司决策设计，同时还担任美国房地产协会(American Real Estate Society)常务理事。