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一些特大城市恶炒楼花现象重新抬头

http://www.sina.com.cn 2007年06月18日 03:20 第一财经日报

  在短暂沉寂之后,房价普遍上涨再度成为社会关注焦点。据国家统计局6月14日披露, 5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%,一些特大城市恶炒楼花现象重新抬头。为弄清房价上涨原因,建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、发改委、工商总局等八部委正展开联合调查,希望找到促使某些城市房价猛涨的“非市场、非正常因素”。

  不难看到,有关主管部门倾向于认定,5月份全国性房价普遍上涨,并不是正常的、市场化的供不应求结果。也就是说,目前的房地产市场秩序可能很不规范,诸如“捂盘惜售”、“违规认购”、“内部及高管违规炒作”等“非市场、非正常”行为,严重扰乱了市场交易秩序,主管部门因此要进行严肃查处。这无疑是顺应民心之举,希望最终结果不会是雷声大雨点小。

  但稍微深究一步就可以发现,如果主管部门把重点放在整顿所谓房地产市场秩序上,恐怕还是治标不治本的应景行为。即使查处了一些楼盘的典型违规,也不过是暂时维护一下市场交易秩序,而不能从根本上扭转房地产市场的供需落差,无法遏制房价在今后进一步猛涨。

  具体看5月份全国房价上涨,城市居民可支配收入和购买力增强是一个重要原因。近两年来股市全面上涨导致的财富效应,使一部分居民可以承受更高一些的房价。而在近期股市震荡的情况下,一部分获利资金转而退出股市,进入低迷多时的房地产市场,明显推动了5月份房价上涨。像一些特大城市核心地段的二手房价格,近期涨幅之大就是近几年所罕见。

  但无论在全国还是在一些特大城市,当前房地产市场总体上是供不应求,特别是多数居民能够承受的中低价商品房严重供应不足。比如近期在北京,数千人冒着高温昼夜排队长达一周,就是为了等到一个

经济适用房项目的房号。而这种情况并非特例,出现在许多房价上涨较快的特大城市,表明在市场化的商品房开发体系下,中低收入阶层的购房渴望与能力的反差。

  因此我们认为,只要多数居民的购房需求没有得到满足,随着一部分人购买能力有所上升,面对有限的商品房供应,他们只能接受房价继续上涨的现实。在一些相对发达的特大城市,来自境外或其他富裕地区的投资或投机性购房群体,更会使这些城市的房价不时大幅上涨。对此,无论是有关部委的联合调查,还是其他的财税或信贷措施,都无法起到根本的调节作用。

  而根本解决之道,只能是增加房地产市场的供给,特别是进一步放开二手房市场,并有针对性地提供更多中低价商品房。只有大多数居民在其支付能力范围内就能买得起、租得起房,那些虚高的商品房价格才会应声而落,有关部门也无需一再兴师动众地搞各种联合调查。

  也就是说,单纯靠市场化途径解决多数居民的住房问题,看来是行不通的。政府需要在其中发挥更积极的作用,为存在住房困难的中低收入家庭建立全面覆盖、分层次的住房保障体系。据北京市政府规划,预计到“十一五”期末,北京的保障性住房建设规模有望达到新增住房建设规模的四分之一。但即使完成这一堪称宏大的建设目标,也只能勉强改善大部分低保家庭、住房困难户和低收入家庭的住房条件,许多中低收入、住房困难家庭仍然只能望房兴叹。

  北京是首善之区,政府为解决中低收入居民住房困难想方设法,依然是计划没有变化快,供给无法满足需求,其他大中城市的情况则更不乐观。一方面各大中城市的固定资产投资在继续反弹,新开工项目有增无减,中央希望进行的房地产调控难以落实;而另一方面,中低价商品房却越来越少,二手房转让又受到税收、信贷等多重限制,新增商品房价格继续猛涨。

  这种调控与需求的双重困境,一再出现在房地产市场上,看似耐人寻味,实则事出有因。多年来的事实提醒我们,如何让房价走出越调控越上涨的怪圈,不能只从整顿市场交易秩序入手,而必须触及供需失衡的结构性问题。这就需要深入反思市场化住房改革的不切实际之处,并有针对性地调整有关政策措施,切实增加中低价房供应,让更多人圆一个安居之梦。

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