让地方政府切实负起稳定房价的责任

　　高房价是由人为因素造成的

　　周民良：温家宝总理的政府工作报告在谈到房地产市场时，提出要深入整顿和规范房地产市场秩序，并要求地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。近日，全国人大代表、广州市市长张广宁要求中低收入者不用着急，房价肯定会降下来。全国人大代表、重庆市常务副市长黄奇帆则表示，对城市住房应该设置幸福指数与痛苦指数，痛苦指数过高应该对官员问责甚至处分。这些一线高官关于房地产问题的表态，给公众留下深刻印象。

　　张琦：近年来

房地产规模扩张过快，价格上涨幅度惊人。从2004年下半年尤其是2005年开始，国务院及多个部委先后出台了几十项政策。但从效果来看，房地产投资增速虽然回落，但投资规模的增量较大；价格涨速回落，但依然在高位运行，与中央调控目标和居民的期望相差甚远。主要问题是：房地产投资性和投机性需求大大高于真正的居民住房需求规模，造成了抑制价格上涨之势的难度增大；住房供应结构不合理，居民一般性生活消费需求的住房供给不足，高档公寓规模过大；市场秩序混乱，信息虚假导致了房地产市场供求关系严重扭曲，以致价格不断上涨。

　　周民良：中国能够生产出世界上价廉物美的工业品，却不能生产出满足国内百姓需求、房价收入比合理的价廉物美的住房，说明房地产市场存在秩序失衡甚至混乱现象。失地农民、步入社会的大学生、城市的中低收入者、进入城市的农民工，都因用地或者住房问题在城市化中被边缘化，理应成为有良知的官员和学者关注的重点民生问题。

　　对房价高涨成因的一项调查显示，有26.6%的受访者认为地方政府对调控政策执行不力，有22.7%的受访者认为开发商和中介机构囤积房源哄抬物价；5%的受访者认为是由需求持续旺盛推动的。正如有媒体所指出的：“中国民众现在普遍认为，高房价是由人为因素造成的。”

　　应鼓励集资建房和合作建房

　　张琦：国内外实践证明，廉租房是解决城市低收入家庭的住房问题最有效途径。新加坡的经验是，以成本价向居民提供高层、高质量、容纳人口较多的“组屋”，相当于我国的

经济适用房，而向家庭相当贫困的人口提供廉租房。整个建设由非赢利机构建屋发展局发包和承包，并对土地征用、购房或者租房人资格认定、再上市、出租等方面出台严格的政策规定。我国廉租房规模过小，受益民众少，廉租房制度还不健全；经济适用房的购买群体定位不明确，高收入家庭购买经济适用房牟取暴利的现象相当严重。

　　周民良：房地产的诸多秩序性问题与供求过程中的体制、机制和政策有关，解决问题也需要从体制机制上着手。温总理在政府工作报告中指出，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。从供给角度看，还应该鼓励各种集资建房、集体建房、合作建房行为，打破开发商与购房者“华山一条路”的供房模式，这也是中国改革开放过程中民营企业兴起、迅速改变工业品供应短缺的经验。

　　从需求方面看，对于多占地产、多购房产等投机性行为，应从税收角度加大治理力度，以减少不合理的市场需求。的确，征税也许不是让房产价格下跌的关键因素，但却应是宏观调控中不可“缺位”和“失职”的因素。

　　将房价收入比作为对地方政府的重要考核标准

　　张琦：在省以下实行土地垂直管理、审批制度、重新调整后，地方政府的管理权限得到扩大。要深入整顿和规范房地产市场秩序，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为，必须依靠各级地方政府。从这几年的实践看，很多城市房地产市场价格不断上涨以及市场交易秩序无法得到有效控制的关键，在于地方政府缺乏真正实施宏观调控政策的利益推动。

　　让地方政府切实负起责任，一是要保持与中央各项政策的一致性，要让各项政策迅速落实；二是要割断政府与房地产开发商、销售商等不正当的利益关系；三是要建立健全房地产管理的协作机制。地方政府要协调好国土资源部门与建设部门、与法律等等之间建立房地产管理协作机制；四是要建立领导责任制尤其是一把手责任制，克服以前听之任之的现象发生。

　　周民良：能否有效地对目前扭曲的房地产市场进行干预，是检验各级地方政府对中央政府宏观调控政策理解力与执行力的重要标志，也显示地方政府的执政能力。房地产的现有格局与社会公平正义和老百姓安居乐业的期望差距巨大，更呼唤“清流”型的政府治理与政策管理。

　　在国外，某一个市场出现问题，相关的政府官员要承担执政不力的责任，韩国建设部长因为房价上涨过快而下台就是明证。从科学发展观和建设和谐社会的角度出发，应将房价收入比作为对地方政府政绩的重要考核标准。对拆迁安置矛盾多、房价上涨过快、房价收入比大的城市或地区的党政领导人，实行行政问责制度；在房地产价格高企、百姓怨言较多的城市或者区域，可以借助不带有利益倾向的独立机构的力量加强调研，必要时加强纪检、司法、

审计等行业的介入，从源头和关键环节干预和纠正扭曲的市场；在干部选拔与提升上，优先考虑那些房地产价格与居民收入水平相对协调的城市和区域的领导人。

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