改善制度才能改善居住

　　改善制度才能改善居住

　　Nothing But the Institutional Reform， Residence Can be Improved

　　文/邹啸鸣

　　房价问题背后是产权制度和公共福利制度的缺陷，就房价谈房价是远远不够的。

　　来自对房价上升的抱怨早已受到了中国政府的重视。连续几年出台的“房产新政组合拳”就是政府在努力迎合民意的调控措施。但“组合拳”既没有压下房价，也没有压下抱怨。实际上，抱怨来自收入水平与房价水平变化速度的比较。抱怨房价飙升的，主要是那些收入上升速度赶不上房价上涨的人。

　　收入为何追不上

　　收入水平跟拥有的土地、劳动力、资本、管理才能等四种生产要素密切相关。由于我国缺乏完善的产权保护制度，权力依然是调动一切要素的要素，也是决定规则的规则。土地市场也好，资本市场也好，灰色的“管制”无处不在，寻租也就随处可见。人们不能自由地通过市场交换获得土地、资本等要素的收益，整个收入分配体系是扭曲的。

　　这使得财富分布格局非常具有中国特色，我们可以用两个三角形来形象地表述：一个三角型是“人”的分布，另一个倒三角形是“财富”的分布。将这两个三角形并排放在一起，就表示少数人拥有这个社会的财富的大部分，而大多数的人则拥有这个社会的少数财富。如果你不能在“人”的三角形中爬到更高的位置，就只能在下层与为数众多的人分享少数的财富和收入。这与一个正常的市场经济国家有明显的区别。他们的人的分布与财富的分布都呈现为重叠的橄榄型。中产阶层是社会的主流。

　　税收制度、初次分配制度都决定并强化了这种分配格局。于是处于底层的人们更期望于“二次分配”。遗憾的是：二次分配格局仍然是由大权在握的官员们决定。他们所制定医保、养老、劳保等社会福利制度的原则，无助于改变这个格局。

　　因此，虽然GDP上升的速度非常快，但是无论是通过初次分配还是通过二次分配，权利的贫困导致财富的贫困就成为大多数公民的宿命。如果你的收入上升速度追不上人均GDP的上升速度，那么就更加追不上比GDP上升得还要快的房价。

　　房价为何升的如此快

　　房改以来，房屋需求的增长来自以下几个方面：

　　◆中国正在经历一个从农业国向工业国转化的历史时期，1亿多农民涌入城市打工后，必然需要住下来；

　　◆城市中没有享受到房改福利的年轻人需要结婚；大学生毕业后，农村几乎找不到能弥补他们所支付的昂贵学费的工作，绝大部分只能在城市工作和买房；

　　◆原先习惯视三代同堂为幸福的家庭，现在趋向收入和风险自担以减少矛盾；原先习惯人均居住面积较小，现在习惯与此相反；

　　◆原先将资产投资于股票，现在眼红房产价格上升而加入了购房大军；

　　◆由于汇率扭曲等原因，来自国外的购买力；

　　◆小城市的官员和富人准备以后住到大城市去；房价上升以后，地方政府各机构动用财政补贴，大建作为福利的“集资房”，按级别分配给官员和下属。

　　来自需求者之间的竞争是导致房价上升的主要因素，而来自供给者之间的竞争则是导致房价下跌的主要因素。政府则从中渔利，获得税收、土地差价以及银行利息收益。供求交易越旺，政府收获越丰。

　　任何房子都必须占用一定的土地。城市的土地的价格远远高于农村的土地价格，但是，城市土地的销售收入却全部被纳入了地方政府的腰包。于是，名义上属于“全民所有”的资源，其产生的收益却仅仅归官员支配。“全民”买房的支出中，最大的支出却是用于对“自己所拥有的资源”的购买。政府对土地一级市场的垄断和从中渔利，是房价高涨的原因之一。

　　房改前普遍实行的住房福利制度本质上是一种“体制内”的特权，“房改”是用“新旧划断”的方式停止这种特权。但目前的所谓“单位集资房”却仍然是对房改制度的规避，成为了这种福利特权的延伸。由于“单位集资房”仍然获得了或明或暗的财政补贴，因此他们在占用土地方面更有优势。这也是造成体制外的需求者不得不花高价购买有限的土地上有限的房屋的重要原因。

　　此外，国有垄断的金融体制和不合理的收入分配制度，人为扭曲的汇率，由于产权保护不力导致投资渠道过于狭窄，都是房价上涨的深层次原因。

　　改善制度才能进一步改善居住

　　面对不断上涨的房价，有人号召老百姓“三年不买房”。这与当年号召人民将一双袜子“新三年、旧三年、缝缝补补又三年”的思路一脉相传。我把这种学者称为“计划经济学家”。他们解决短缺的思路是压缩人民的需求，而不是满足人民的需求。

　　6月9日人民日报发表朱剑红的文章称：“从历史的角度看，住房实物分配、低租金的福利制实行了40多年，没有解决居民的住房问题，反而导致全民性的住房短缺”。是的，解决短缺的思路有两种，一种是计划经济的思维方式，另一种是市场经济的思维方式。将住房当作“福利”进行分配就属于前者，它并不解决全民的短缺问题，仅仅解决一部分人的短缺问题。很清楚：农民与这种福利无关，没有单位的人与这种福利无关，单位差的人与这种福利无关。这种“排他”方式所提供的“福利”所占用的资源，虽然名义上是全民的，享受却是“体制内”的。这种排他方式事实上就是一种激励机制，它不是鼓励生产，而是鼓励对体制的向往。它永远解决不了短缺问题，所以必须反复教育人民而不是自己要勤俭节约，压缩人民的需求。将人民日益增长的需求都压缩到他们的“计划”以内。

　　毫无疑问，压缩需求的调控政策回避了收入水平上升缓慢的问题，也回避了收入差距逐渐拉大的问题。他们解决问题的方式仅仅是将日益膨胀的需求的满足往后推。

　　如果不解决收入上升速度低于GDP上升速度的问题，那么怨言将不仅仅体现在住房领域，将体现在一切价格上升速度高于收入上升速度的消费品领域。

　　解决收入水平问题的关键，我认为必须尽快进行土地产权改革，将土地产权公民化。此后房屋交易才是真正的公民间的交易。公民甲的支出就会等于公民乙的收入。这种交易是否值得的问题，就由每个公民自己掂量。地方政府必须从土地受益者的角色退出，充当交易公平与否的裁判。

　　这将极大地改善土地出售者的收入水平。而目前的情况却恰恰相反：很多城乡的房屋被拆迁，土地越来越贵地被出售到效率更高的行业，而原先土地上的住户却依旧赤贫。

　　只要城市的土地收益能落到居住者自己的手上，那么拆迁就绝不会出现目前这样的甚至动用黑社会进行野蛮拆迁的地步。只要城市周遍的农民的房子能够参加交易，那么地方政府垄断城市土地供应的动力就会立刻被消解。房屋价格定将急速回落。

　　官员拥有的特权必须消解，无论是福利性的还是收益性的。政府官员必须像自己说的那样“为人民谋福利”而不能是为自己谋福利。公共福利制度必须改善，提供福利的原则必须是符合“非排他性、非竞争性”的标准。提供的对象主要是以“最急需”为标准，而不能以是官员的级别为标准。

　　产权制度和福利制度改善了才会有收入水平的改善，公民才有权利分享GDP的增长，收入水平改善了才会有包括居住在内的消费水平的改善。

　　邹啸鸣 江西师范大学财政金融学院教师

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