解读九部委地产新政

　　解读九部委地产新政

　　Unscrambling the New Real Estate Policies of Nine Ministries and Commissions

　　文/端宏斌

　　2006年5月29日， 建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会共九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(总共十五点意见，以下简称十五条)，已经国务院同意，正式发布。

　　据文件制订者的表述，该文件出台的背景是：少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。管理者要达到的目的是：调整住房供应结构、稳定住房价格。据此，很多人关心：九部委地产新政能否降低房价？它对房地产行业有什么短期和长期的影响？要回答这两个问题，不妨对十五条逐一进行分析解读。

　　改变供应结构是一厢情愿

　　第一条要求各级城市政府编制住房建设规划，并标明普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，向社会公布，并报建设部备案。

　　很明显，这条是直接针对地方政府的。1998-2003年国家多次下达经济适用住房建设指导计划。计划建设的经济适用住房总计为10.47亿平方米。但实际同期竣工的经济适用住房竣工面积仅为4.77亿平方米，计划执行率大约为45.56%，约有5.7亿平方米的经济适用住房建设计划未完成。

　　以前经济适用房主要是由合作、集资与单位自建方式而形成的，利用的土地是计划经济体系遗留划拨的土地。但这类土地越用越少，此后再建经济适用房，主要采取政府出让土地、房地产商开发的模式。这也就决定了地方政府不喜欢建经济适用房，因为建商品房可以卖大价钱，开发商也愿意付很高的土地出让金，如果是建经济适用房，由于价格限制，开发商就赚不到多少钱，也就不会愿意付很高的土地出让金。

　　其中还有一个隐含的因素，土地出让金是预算外资金，地方政府可以自由支配。有了它城市基础建设就有了充沛的资金支持，

公务员也能享受好福利。现在很多地方政府的财政都是“土地财政”，地方政府财政的半壁江山都要靠土地及与土地相关的房地产行业，他们会乖乖地服从中央调控吗？情势不容乐观。

　　第二条要求商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。但如果有特殊情况，可以申请报建设部批准。这条意见就比较莫名其妙了，不知道90平米和70%这两个具体数字是怎么得出来的，后面还加了一句，可以根据特殊情况申请特殊化，但到底哪些情况算是特殊呢？这条实行起来的困难程度比上一条还大，即使地方政府严格执行，那么超过90平米的那不到30%的限额配置给哪个开发商呢？ 地方政府是不是又有理由寻租了呢。

　　第一、二两条加起来，是要改变住房供应结构。供应是跟着需求走的，光改变供应结构有什么用呢？房地产商之所以要盖大

户型，是因为大户型有人买，如果没有人买，他盖了干什么？强令都盖小户型，最能买得起房子的那些人因此就会不买房子，把房子让给购买力稍次一些的人去买吗？这是个一厢情愿的想法。

　　交易税和信贷控制打击了谁？

　　第三条要求抑制投机和投资性购房需求，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条是为了打击所谓的炒房者。似乎炒房者是房价上涨的罪魁祸首。其实，任何一个炒房者在买进以后还要卖出，虽然买进会加剧买房者之间的竞争从而拉高房价，但是其卖出会加剧房地产供应市场的竞争从而降低房价。交易税表面上能增加炒房投资的成本，减少炒房现象，但在购房需求异常旺盛的情况下，这些成本很容易被转嫁到购房者头上。何况，有钱人是不怕这一条的，不用卖房也不愁没有钱。一般人呢？孩子上学的、着急治病、搬迁售房的，这些人的卖房子怎么能算作是经营行为呢？从这些人的卖房中抽税，有点趁火打劫的意思吧？

　　而且，政府对房产交易课税会导致房屋供应量减少，购买量减少，成交价上升，这恐怕与降低房价的目标相悖了吧？

　　第四条要严格房地产开发信贷条件，这条针对银行，对项目资本金比例达不到35%的房地产企业，不能发放贷款，对空置3年以上的商品房，不得作为抵押物。

　　房地产是资金密集型行业，提高自有资金比例，就是提高行业门槛。新政策对自有资金比例的要求提高了5%，对于房地产行业影响力会很大，将会加速行业的洗牌。

　　第四条的本意是想打击对房地产的投资过热，但是投资减少之后也会造成住房供应量的减少，继而又会推动房价上升。

　　提高首付只对富人有利

　　第五条限制群众的房贷，把首付比例提高到了30%，但对于90平方米以下的住房，仍然维持20%的首付比例。这到底对谁有利，对谁又不利？

　　提高首付实质上是降低了购房者的潜在的支付能力，确实能够起到抑制需求的作用。但是，同时我们应该注意到，首先受到打击的，将是收入较低的购房者，和面向这批客户的普通住宅。道理很简单，有钱人可不在乎提高10%的首付比例，如果提高首付真的导致房价下跌，那么富人将成为最大的受益者。房价降了，同样的钱就可以买更大更好的房子。而穷人呢，对大房子彻底别想了，原本还打算弄个三房，大人一间小孩一间书房一间，这下只能把书房省了。

　　对于开发商而言，提高首付对开发普通住宅的房地产商打击最大，对开发豪宅的则几乎没有影响。政府一再强调要引导开发商做中低价位产品，政策意愿与效果岂非背道而驰？

　　这条政策的另一后果是现在已经开发出来的90平方米以下的房子，价格会上涨。

　　别墅价格会上涨

　　第六条要求各地方政府保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，要保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，同时停止别墅类低密度房的供应。

　　这条同第一条类似，还是为了限制地方政府的卖地行为，其中有个具体数字“70%”，据称此前这类住房的供应量连7%都不到，一下就要提高十倍，执行难度非常之大。

　　再看别墅用地的停止供应，对于现在手头有地、有项目的别墅开发商，是一个非常好的利好信息。未来几年内，有可能会出现别墅供不应求的局面。新的竞争者被挡在门外，会使别墅类房地产项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格有可能会大涨。

　　土地闲置的根源

　　第七条加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。此前就有过类似的规定，但一些毛地，没有完成一级土地开发，项目进展到什么程度算作“动工”没法确认，从而导致时间段说不清，无法真正执行。现在一般都是经过“七通一平”之后的熟地，也就是说完成了动拆迁以及水、电、煤、通讯等开通的地。按照合同约定时间为准，就有了执行的可能。

　　对于闲置土地的处罚规则，我国法律法规早有明确规定。但是，严厉的处罚从来只是停留在法律和法规的条文之中，鲜有动真格执行的。这次的情形会有不同吗？

　　我们换个角度来看问题，开发商为什么敢于闲置土地呢？如果土地是竞价得来的话，开发商为了取得土地就会花费不菲的资金。在房价迅速上涨的今天，囤积土地的损失非常大；而且在以资本竞争为主要竞争形式的房地产行业，囤地也会带来巨大的财务压力。

　　真实的情况是，开发商囤积土地的背后，有不需要按照市场规律行事的力量，他们为开发商囤积土地提供了从政策执行到资金的全面支持。开发商囤地如果造成损失，大不了会变成国有银行的呆坏账被“剥离”；而一旦囤地可以获得暴利，地方政府、国有银行等利益主体就可以从中分一杯羹了。

　　目标虽好难落实

　　第八条要求严格控制被动性住房需求。加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长，严禁损害群众利益的大拆大建。

　　拆迁造成的社会矛盾非常之多，去年全国的上访数量是3000万，还有8万起“群体事件”，其中大部分是由于拆迁补偿和占用农用地造成的。但是，拆迁往往意味着土地的大幅升值，在巨额利益面前，指望没有得到有效监督的地方政府去控制自己的行为是很不实际的想法。

　　第九条和第十条要求加强房地产开发建设全过程监管，对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。要求整治房地产交易环节违法违规行为。房地产企业违规的比比皆是，处罚得过来么？

　　政策还要求对擅自预售、捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，加大整治查处力度。问题是这些行为描述起来方便，定性起来就不那么方便了。如何区分捂盘惜售和确实卖不出去？哪些行为算是哄抬房价？如何与正常营销行为划分和区别？

　　第十一和十二条要求加快廉租房和经济适用房的建设。关于这个问题，本期《权衡》杂志刊发了徐滇庆教授《不要再打经济适用房的幌子》一文，可供读者参考，在此不再赘述。

　　第十三条要求积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式改善居住条件。所谓住房二级市场就是指二手房交易，而第三条还规定了，要对不满5年的二手房交易征收全额的营业税。如此看来，政策的用意大概是想鼓励老房子的交易，同时还鼓励居民们互相之间换房子。上海八十年代流行过一阵换房，各个电线杆子上都贴了换房启事，当时主要由于浦东浦西交通极为不便，在轮渡码头还发生过踩踏事件造成数人死亡，那时群众大多在国营企业上班，想要调换工作几乎不可能，也没有商品房可买，有也买不起。因此只能拿浦东的大房子去换浦西的小房子，于是便流传出一句话“宁要浦西一张床不要浦东一间房”。我很怀疑时过境迁，到了现在还会有人想换房子。至于租赁，老百姓不是因为没地方住才抱怨，是因为没办法改善居住条件才抱怨。很多年轻人之所以买房子是为了结婚，君不见那些白领相亲会上，女士最关心的问题就是，你有没有房？是不是按揭的？还要还多久？对于很多女性来说，租的就不是自己的，没有安全感，买的才有安全感，所以即使房子每月的租金低于每月的按揭，很多人还是倾向于买而不是租。

　　第十四条和第十五条就比较公式化了，要求建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度，坚持正确的舆论导向。信息透明当然是好事情，但是能否做到不容乐观。

　　地产新政能降低房价吗

　　纵观整个“十五条”，很多意见只是一厢情愿。正如茅于轼先生所言，收入的严重分化、土地和资金市场的缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道，是造成房地产业扭曲的根本原因。如果这些原因不改变，任何政策都是治标不治本的。

　　回头看15条具体政策，有些是为了压缩供应，有些是为了抑制需求，具体效果如何，还真不好论断。但凡某个政策出台，大多数人都会观望一阵，因为谁也不知道到底会有什么影响，这时候成交量降低，但价格不会有太大起伏，维持一段时间之后，大家发现，似乎不过如此，此时先前积累的需求开始放量，成交量和价格一齐提升。这只是笔者的预测，实际进展还需拭目以待。

　　端宏斌 青年学者

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