房价上涨的替罪羊

　　房价上涨的替罪羊

　　The Scapegoat of Rising Housing Prices

　　文/邓新华

　　炒房者合法地买房，合法地卖房，从中赚取利润，也承担风险。他们其实是小额的“开发商”组合，只是由于资金规模的关系，才采用炒房的形式。

　　2006年5月29日，九部委房价调控政策出台，炒房者再次成为管理部门的打击对象。这种政策也反映了很多经济学家的主张—例如在房地产问题上经常语出惊人的易宪容先生，就曾经撰文，力主政府打击炒房。不仅如此，在公众舆论中，炒房也是经常受到指责的一种行为。但指责归指责，解决经济问题不能脱离理性的经济学分析。

　　炒房者合法地买房，合法地卖房，从中赚取利润，也承担风险，他们的行为和其他人一样具有正当性。市场经济本来就是通过鼓励赚取利润来促进整体福利的，任何合法赚取利润的行为，即使说不上高尚，也谈不上不道德。炒房只不过是一种市场行为。对炒房者的歧视，反映了中国社会中市场意识的缺失。

　　考察炒房者的资金流向，可以看到，他们把资金交给开发商，由他们自己来等待买主，开发商则可以继续开发新的项目。这样的资金流向，表明炒房者增加的资金属于投资资金，即有助于增加市场供给的资金。

　　炒房者买房是为了卖出，这样才能赚取利润。炒房者手里的房子与开发商手里的房子没有本质的区别。炒房者投入的资金缩短了开发商的待售过程，加大了供应量。开发商新建的房子反过来对炒房者手里的房子构成价格压力。所以，炒房者的加入，在某个时点增加了卖方的竞争，其实对

　　一般购房者认为购买二手房的风险(诈骗风险、质量风险等)会大过购买新房，从手续上看，也不如直接从开发商手里购买方便；如果是转按揭，手续就更麻烦。所以市场上可以看到，同等条件的房产，炒房者比开发商卖价更低。如果炒房者的房比开发商的房更贵或价格相等，购房者一定会从开发商那里直接购买。以北京的亚运村北苑地区为例，2006年，新房已经涨到每平米7000元以上，但二手房仅能售每平米6000元左右。炒房者之所以比开发商卖得更低，是因为炒房者买得较早，此时即使比开发商卖得更低，也已经高于原来的价格，有利可图了。这里可以明显看到，炒房者付出了等待的资金成本，也承担了资金风险，同时，还对开发商的房子构成价格压力。

　　只有当供给被严格限制在一个很小的量时，房产才会成为炒房者的“赌具”，炒作才会导致房价非理性地上涨。在这种情况下，市场会表现为房子在炒房者之间转来转去。但目前市场并未表现出这种情况，炒房者在下一手的时候，基本上就把房子交给居住购房者了。炒房者出售时基本上是“二手房”，市场上罕见炒作“三手房”、“四手房”。这是因为，任何一个理性的炒房者，都会意识到开发商不断推出的新项目对自己的压力。

　　公众对炒房者集中抱怨的原因或许来自两个方面：公众经常看到了炒房者“买”的行为，认定他们炒高了需求，却忽略了他们“卖”的行为，看不到他们增加了卖方的竞争；对房价的焦虑，或者说是对财富差距拉大的焦虑，使公众把炒房者看成可恶的既得利益者，认为他们依仗雄厚的资金实力推高了房价、损害了大多数人的利益。炒房者的行为被蒙上了不道德的色彩，为对他们的歧视似乎获得了某种“政治正确”。背后的深层心理，是人们对权钱勾结的不满、对财富来源的怀疑和对财富集中的焦虑。炒房者成了“富人损害大多数人的利益”的现实样板，也成为房价上涨的替罪羊。

　　在公众和一些经济学家中已经形成一股强烈的愿望，就是对炒房者实施“定点打击”。政府出台的一些政策，也体现了这样的愿望。但实际上，大部分的“定点打击”都不可能实现。如征收房产交易所得税，会同时伤及那些因搬迁而出售的业主，更不用说房贷加息带给普通购房者的压力了。即使“定点打击”得以实现，其效果也是挤出一部分投资资金，减少了投资者之间的竞争，这除了对留下来的投资者有利，对需求方，即广大的购房者，并无好处。

　　2005年出台的“国八条”，就有几条是专门针对炒房者的，比如两年内转售的房子的增值部分征收20%的交易税。但是，我们看到，2006年，房价不降反升。当然，打击炒房者并不是房价上升的唯一原因，也许还不是最主要的原因。但是，这至少可以提示我们反思打击炒房者的政策，以及对一种市场调节行为，如何化堵为疏、让其更好地发挥效力？

　　实际上，由于政府严控土地审批，炒房对房价的抑制效用不能得到完全的发挥。尽管投资资金增加了，但受土地所限，市政配套又效率不高，房地产开发速度并未能得到显著加快。如果改变土地紧缩政策，把巨大的土地出让收益更多地用于加快市政配套，炒房资金才能更好地发挥正面效力。这时长期投资者也自然会感受到压力，从而把长期持有化为市场供给。

　　不久前，在一次电视节目中，看到主持人问一位“中国十大最具竞争力城市”的市长：“如果温州炒房团来到你们城市，您是否欢迎？”那位市长回答：“人家合法买房，我们没有反对的道理。”这样的回答令人深思：政府作为市场规则的维护者，应谨守“裁判”的角色，而不应该以某一社会群体作为假想敌。我想，这是对炒房者应有的态度。

　　邓新华 青年学者

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