出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　1月25日晚间，中国金茂发布2020年业绩预告，在不计算投资物业公平值收益的前提下，预计公司2020年所有者应占溢利将较2019年度下降40%-50%。主要由于2020年房地产市场调控等原因，导致集团和集团部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。中国金茂还称，若不计减值因素，公司于2020年的物业交付结算收入同比增长40%-50%。

　　两年后要实现3000亿目标 售价持续下滑

　　中国金茂2020年实现签约销售额2311亿元，同比增长43.71%，最终超额完成2000亿的销售目标，2018年金茂以84.7%的增速首入千亿阵营，而短短两年时间便突破了2000亿，规模扩张非常快。未来中国金茂也不打算慢下来，在2020年中期业绩发布会上，公司表示：2021-2022年会保持强劲的增长动力，2021年2500亿，2022年实现3000亿的签约目标。目标依旧是两年1000亿的跨越。

　　中国金茂销售业绩的达成与公司的大幅“让利”有很大的关系。2020年在疫情冲击下，中国金茂为了保证去化，进行了较大力度的降价冲量。对比可见，2020年的2月的12323.98元/平方米是近几年的最低售价。同时，相较2019年年中大部分月份20000元以上的均价，2020年3月、5月、7月的均价均在18000元/以下，整体降价力度较大。

　　并且近两年中国金茂的销售均价持续下滑，2019年和2020年分别同比下降15.86%和4.74%，较此前年均25000元以上的售价已经跌去了5000元左右。

　　房地产开发毛利下滑明显 大额非经常性损益填补利润

　　拨开规模的表象，金茂的盈利能力非常一般。

　　与强劲增长的销售不同，金茂的净利润增速大打折扣且持续下滑，2017年-2019年及2020年上半年分别为56.88%、31%、23.82%和1.73%，而同期扣非后净利润增速分别为-45.4%、259.78%、-12.53%和-39.02%，可以看到除掉非经常损益后，公司的净利润多个报告期都在大幅下降。

　　Wind数据显示，2017年-2019年及2020年上半年，中国金茂的非经常性损益分别达到26.17亿元、3.14亿元、21.69亿元和24.08亿元，占当期净利润的65.79%、6.03%、33.62%和63.87%。数亿元的出售资产、投资物业公允价值变动及利息收入成为公司补充利润的重要来源。

　　2019年，中国金茂的毛利下滑了12.20%，毛利率下滑了超8个百分点至29.44%，主营业务盈利能力大幅下滑。而2019年公司的其他收入和收益同比增长了124.51%，当年来自出售子公司及合营联营项目的收益达到13.4亿元。2020年公司的毛利率同比下滑超4个百分点，同时则继续频繁出售股权，据不完全统计已出售了近10个项目的部分或全部股权。其中上半年来自出售子公司及合营联营项目的收益达到8.96亿元。

　　去年值得关注的一笔交易是，2020年12月15日晚间，中国金茂发布公告表示，全资附属公司宁波宁兴作价8.66亿元出售常州龙茂45%股权，接盘者为金茂第二大股东中国平安旗下公司盛钧。

　　而公告显示，中国金茂虽然还拥有55%股权，但由于项目公司的股东会会议审议的所有事项均须经全体股东一致通过才有效，且项目公司的董事会审议的所有事项均须全体董事一致通过才有效，所以金茂对项目公司不具有控制权，也就是说不会并表。此次出售，无论是对当年的利润还是负债率都非常友好。

　　该公告中更值得一提的是其退出安排，公告显示，在标的项目的已售部分销售面积达到总可售面积的95%或以上，或者2021年12月31日之后的任何时间，盛钧可转让其所持项目公司股权，而宁波宁兴享有优先购买权。若在项目进入最后的交付时期后，金茂真的回购了这45%股权，那么这个项目的利润还是可以流进金茂的腰包，可谓财技高超。