出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　正商实业年内第二次配股偿债，折价4%，较上次配股折价幅度扩大不少。在传闻于明年1月1日起开始实施的“三道红线”新规下，降杠杆压力较大。同时，正商集团通过认购新股将对正商实业的持股比例维持在70%左右，持续的注资、输血，整体上市意味渐浓。

　　年内二次配股

　　11月24日，正商实业公告称，拟以每股0.46港元的价格配售最多15.26亿股新股，配售事项的最高所得款项7.02亿港元，对应净额约6.99亿港元。此次配售股份相当于现有已发行股份总数的13.24%，及发行配售股份后已发行股份总数的11.69%。

　　值得一提的是，这是正商实业年内第二次配股融资，2015年上市以来的第四次配股。而此次0.46港元的配售价较公告当日（24日）收盘价折让4.17%，与2020年5月8日的配售相比，折价幅度扩大不少。

　　此次配售所得款项用途与5月的配售一致，90%将用于偿还银行及其他贷款，余下的10%用于一般营运资金。

　　借助配股，正商实业可以在控制负债规模的情况下获得现金流，并通过增厚资产进一步降低杠杆率。

　　今年下半年三道红线融资新规的出台，无疑让处于扩张期的房企按下了减速，尤其是杠杆率较高的房企。截至6月末，正商实业剔除预收款后的资产负债率为89.91%，而净负债率则高达343%，现金短债比（不含受限制现金）仅0.43倍。正商实业三个指标都远远超过三道红线监管要求的红线，杠杆率较高，降负债压力较大。

　　正商实业表示，公司也考虑过房企常见的债务再融资等方式，但因为要新增融资成本等便依然照旧选择了股权融资。而正商实业的发债成本的确比较高。

　　Wind资料显示，正商实业上市以来共发行过5笔美元债，四笔都在2019年，而发债利率高达8%、12.5%、12.8%，在业内处于较高水平。

　　正商集团再注资

　　配售势必会稀释股东持股，此次若15.26亿股悉数配售，则正商实业控股股东，即正商集团的控股子公司Joy Town的持股比例将由66.76%稀释到58.96%。

　　但此次除了配售新股筹资外，正商实业还将按相同价格向Joy Town发行60.78亿股新股，将全部股东贷款27.96亿港元资本化。完成后，Joy Town在公司持股将由66.76%增至71.99%。

　　值得一提的是，2019年，正商实业的配股便曾一度将Joy Town的持股比例稀释至57.95%，但之后通过特别授权认购新股，Joy Town的持股比例又回升至74.77%。

　　正商集团持续巩固其绝对控股地位，持股比例70%以上。随着注资动作的加快，市场猜测的正商集团整体上市或也指日可待。

　　今年3月31日，正商实业间接全资附属公司星丰发展有限公司收购了兴城控股有限公司100%股份，总代价为23.68亿元。而资料显示，兴城控股原为正商集团旗下，拥有中国河南省郑州市及洛阳市数个发展中物业。并且于3月31日，Joy Town还与正商实业订立贷款协议， Joy Town向公司提供无抵押、免息贷款人民币23.68亿元作为财务资助，用于拨资收购事项。无疑，是正商集团再次向正商实业注资。

　　今年6月，正商实业还获批准向正商地产收购了三个分别位于郑州市和洛阳市的项目。

　　从去年7月由正恒国际更名为正商实业后，正商实业的拿地力度明显增强，自从2015年上市以来，正商实业的发展终于驶入快车道。

　　2019年，正商实业拿地10宗。今年公司预计拿地投资额为140亿元，上半年拿地19宗，7月和8月两个月则拿地近20宗，且拿地均在河南。

　　而在目前的杠杆水平下，明年1月前可以降到绿档的概率很小，而绿档的有息负债增速仅为15%，融资环境收紧或会令公司的业务增长大幅受限。