出品：大眼楼管    

　　作者：小飞鼠

　　“三道红线”出台后，许多房企接连踩线，降杠杆成为主基调。受此影响，房企响应号召，一方面加强回款、盘活资产，另一方面调整融资结构、降负债。

　　连踩“三道红线”的绿地控股也开始采取行动。近日，有媒体指出绿地控股将231亿元资产包摆上货架，集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业，交易方式多为整栋销售，资产交易和股权交易兼而有之。

　　绿地方面回应称，出售物业是公司经营的常态，建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略。

　　卖资产回血 大举拿地考验现金流

　　融资收紧之下，卖资产似乎成为房企的重要回血手段。绿地控股之前，已有不少公司开始加入卖资产行列。根据克而瑞不完全统计，从9月开始，北京、上海、广州、重庆等产权交易所交易的房企子公司数量增长明显。

　　出售项目较多的为华侨城（12个）、招商蛇口（6个）、中国金茂（4个），华侨城转让标的包括成都欢乐谷51%股权、丽江博丽酒店100%股权、天创置业30%股权等；招商蛇口转让标的包括广州金山谷创意区项目6栋建筑物及地下车位、深圳乐艺置业100%股权、深圳太子湾商置100%股权及债权等；中国金茂转让标的包括福州滨茂房产51%股权、贵州黔茂地产60%股权、北京青茂置业60%股权等。

　　此次绿地控股出售资产的背后是公司高企的负债和紧张的现金流。

　　截至2020年9月30日，公司的负债总额10322.85亿元，相比年初增长1.77%，短期有息负债、长期有息负债分别为1029.84亿元、2206.85亿元，长短期有息负债比例为2.14。公司账面货币资金为805.72亿元。

　　以“三道红线”作为标准，截至2020年9月30日，公司剔除预收款后的资产负债率为82.38%，相比年初增长1.58个百分点；净负债率为183.45%，相比年初增长27.85个百分点；现金短债比为0.78，相比年初增长0.02。连踩“三道红线”导致公司债务融资受阻，但公司反而继续大举拿地。

　　2020年1-9月，公司新增房地产项目储备77个，权益土地面积约1053.30万平方米；权益计容建筑面积约2196.12万平方米。根据克而瑞数据，绿地集团2020年1-8月新增货值2610.5亿元，位列第四。大举拿地导致土地支出增加，前三季度经营活动产生的现金流量净额仅为50.04亿元，同比减少45.17%。

　　地产业务销售下滑紧抓回款 “地产+基建”模式存隐忧

　　绿地控股已在全球范围内形成了以房地产、基建为主业，金融、消费等综合产业并举发展的企业格局。

　　前三季度，公司累计实现营业收入3209亿元，同比增长9%，其中房地产主业实现营业收入1446亿元，基建产业实现营业收入1472亿元；实现利润总额228亿元，同比增长2.5%；实现归属于上市公司股东的净利润120亿元，同比增长1.9%。

　　房地产业务受前期疫情影响有所下滑，2020年1-9月，公司实现合同销售面积1760.4万平方米，比去年同期减少16.8%；实现合同销售金额2178.8亿元，比去年同期减少7.1%。2020年1-9月，公司完成新开工面积2476.4万平方米，比去年同期减少30.4%，完成竣工备案面积1086.1万平方米，比去年同期微增0.6%。资金承压之下公司狠抓回款，前三季度回款 1974 亿元，回款率 91%。

　　绿地控股执行“地产+基建”的双轮驱动战略。绿地集团的房地产业务快速发展，带动了自身基建业务的快速发展，反过来基建业务又很好的辅助地产业务发展，两个业务相互促进。

　　如今，绿地控股的基建业务营收规模已经和房地产业务旗鼓相当，但基建业务毛利率较低，拉低了公司的整体毛利率，半年报数据中，房地产业务的毛利率为25.77%，基建业务毛利率为4.84%，公司综合毛利率为14.89%。

　　需要注意的是，融资环境收紧的情况下，“地产+基建”的业务模式存在隐忧。一方面房地产业务需要大量资金拿地，另一方面基建需要按进度付款。两个业务对资金的需求对公司的融资和资金周转能力提出考验。