出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　近日，南京市2022年第三批集中供地竞拍结果出炉，南京作为二线城市，房地产市场一方面不如一线城市坚挺，另一方面却可以折射出二、三、四线城市当前房地产行业的状况，具有一定的参考价值。

　　根据自2020年开始实施土地集中供地政策，南京今年一共计划集中出让土地4次，此次是为第三次，原本计划供给共46宗地块，总起价463亿元。但其中有14宗提前延期出让，而剩余的32宗中有多达27宗底价出让，仅1宗地价触顶进入摇号阶段，还包括1宗流拍，最终收金274.6亿元，远低于总起价。

　　从南京第三批集中供地的结果，我们可以看出当前地产行业的一些近况。

拿地热情不高 不同区位分化明显

　　梳理南京市今年内前三次集中供地结果，我们发现目前土地市场仍在寻底过程之中，主要数据，无论是成交的量还是价，均有不同程度的环比下滑。

　　31宗地的底价成交率超8成，高于前两批次供地，以至于整体溢价率不足2.6%，相比首轮的4.52%、二轮的2.88%又进一步下行。

　　此次南京土地市场冷清，一方面是由于整体行业销售回款仍在底部徘徊。据南京统计局数据，1-8月，南京商品房销售面积616.73万平方米，同比下降35.9%。尽管2季度以来南京出台了多项放松政策，但CRIC数据显示南京7-9月的新房成交面积三连降，9月仅成交52.7万平方米，环比下降12%，价格也较此前有所走低。

　　另一方面，南京此次集中供地以河西新城及外围副城为主，并非核心区域。因此，相比二批次中龙湖、万科等房企， 这次拿地企业稍显陌生，多以地方国企为主，只有极个别民企： 南京明月、中天美好、伟星、南京佳祺建设等。

　　可见，头部地产企业，尤其是民营房企对于宗地的位置有着比较高的要求，出手也非常谨慎，主要集中在确定性最强的一二线核心区域。而即使此次南京的“河西新城及外围副城”也因为区位不同而呈现出明显的分化，位置更好的河西建邺6宗地，不仅有1宗顶额成交，多数也是溢价成交。其他余下区域（秦淮、江宁、六合、溧水、高淳）的出让地块则全部底价成交。

　　总体来看，唯一的改善是本轮流拍率相比于首轮的30%、二轮的4.55%进一步下降至3.13%，有了一定的企稳迹象。但其中受到质疑的是，此次参与拿地的大多数都是地方国企，或有相当的兜底成分。

地方国企拿地比例增加 “是否真拿”受质疑

　　在此次的土拍中，中交和南京新六城投联合体出手最为“阔绰”，竞得的4宗地块位于六合区雄州街道，以底价成交，总成交价15.65亿元。

　　此外，成交价最高的地块为建邺区的NO.2022G67号地块，最终成交价54.7亿元，由南京本土国企颐居建设竞得。

　　比较明显地，此次拿地企业中，南京地方国资占主导，拿地比例超过85%。包括颐居、南京交投、南京润科置业、南京吉溧开发置业等，其中还包括一些城投公司和保障房建设和安居置业公司，大多以底价参与拿地。

　　值得注意的是，随着民营房企、全国性头部房企拿地力度明显趋弱，部分地方土地市场成交寡淡从而影响财政收入，由此部分地方国资和城投公司便登上了历史舞台，这也是近两年代建赛道逐渐走俏的缘故之一。

　　由于城投公司的资金来源主要是地方政府和举债，因此市场对于城投公司直接下场参与地方土地竞拍始终持怀疑其为“托儿”的嫌疑。对于国企拿地比例较高的情况，财政部也于近期发文禁止的是国企“过场式拿地”，不真实缴纳出让金等情况。

　　财政部第126号文《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》明确：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

全面取消限价或成必然 最终还是购房者买单？

　　如果说，南京房地产市场销售、拿地均仍在寻底，区域分化明显、国企入场“救市”，成为了目前二、三、四线城市的共同特征。那么成为继东莞市后的首个全面取消新房限价的大中城市，则更有标志性意义。

　　相较于此前的土地出让方式，南京第三轮集中供地最大的变化是，继第二轮部分地块取消限价后，南京第三轮推出的46宗住宅用地全部不设毛坯限价，全面取消了自2020年6月以来采取的“限房价”规则。

　　相较于此前城市规模较小的东莞以及只取消部分地块“限房价”的广州市，此次南京的政策动作指向更为明确也更果断。这不仅可以促进住房市场的多样化供应，也可以提供给房企更多的利润想象空间，并通过打开售价上限来提高房企的拿地意愿，这也从侧面反映出，地方土地出售遇冷的压力。

　　不过，即使取消了限价，此次竞拍的民营房企也寥寥。而事实上，更多城市放开价格管制，若能顺利提高土地出让收入，最后接盘的无疑还是房企和买房人，而是否是顺利接盘也最终要看我国房地产市场的长期走向。