持续调控政策下的房企有哪些变化？地产行业真的进入了严冬？房企真的迎来了“剩者为王”的局面？新浪财经上市公司研究院梳理上市房企主要的经营数据，带你窥探龙头房企“过冬”的变化与应对，从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻房企之变。

　　本期新浪财经上市公司研究院梳理招商蛇口(19.000, -0.12, -0.63%)今年以来经营业绩表现，并与去年同期数据、主流50家上市房企经营数据均值进行比较，同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程，参考主流评级体系，归类经营指标并赋予相应权重，从四个方面来评估招商蛇口今年以来的“中考成绩”与“改变”。

　　上半年，招商蛇口实现营收166.87亿元，同比减少20.49%，归母净利润48.98亿元，同比下降31.17%。中考成绩方面，招商蛇口综合成绩A-，财务实力得分A，规模优势为A-，业务发展和盈利能力分别为B+和B-。

　　基本业务方面，招商蛇口2019年上半年拿地金额为397亿元，拿地面积为383.31万㎡，拿地均价10357.15元/㎡，而2018年上半年拿地均价为6984.89元/㎡。招商蛇口半年销售金额在克而瑞全口径销售排行中位列第11位，较上年上升2位。公司上半年销售额为1011.92亿元，较去年同期上涨34.74%。拿地强度（拿地金额/销售金额）为0.39，较去年同期的0.7有明显下滑，销售均价与拿地均价之比为1.9，去年同期为2.87。公司存货周转率有所下滑，由去年同期的0.06下落至0.04。

　　财务方面，招商蛇口今年中期平均融资成本较2018年略有上升，为4.91%，低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。2018年数据显示，招商蛇口平均融资成本为4.85%。截止上半年，公司净负债率为53%，低于行业均值99.62%，较上年末的45%小幅上升。

　　目前招商蛇口货币资金+受限制使用资金共有764.09亿元，短期债务为446.03亿元，长期债务为937.8亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，招商蛇口短期偿债压力指数为0.59，低于主流房企数据均值0.66。

　　规模与盈利方面，招商蛇口有一定的规模优势，盈利能力小幅下降。2019年上半年招商蛇口总资产5024.53亿元，净资产1169.61亿元，土地储备货值为6685亿元（以当期销售均价乘以土储面积所得），权益土储货值为4880.05亿元。

　　上半年，招商蛇口的销售毛利率为37.88%，销售费用和管理费用较去年同期均有所上升，销售净利率32.28%，较去年同期下滑5个百分点，但仍高于主流房企16.5%的平均水平。招商蛇口半年ROE为6.59%，低于行业平均水平9.8%。

　　说明：

　　（1） 指标统计所用数据均来自中国指数研究院、克而瑞、wind数据、公告、公开资料等。

　　（2） 相应指标测算成绩为新浪财经选取一定周期内，对公开经营数据赋予相应

　　权重，并参考主流评级体系，进行分值计算。

　　（3） 上市房企数据均值为新浪财经依据相关评价体系，筛选50家主流上市房企的一定周期内数据，进行算术平均。

　　（4） 上市房企经营数据统计为2018年半年数值，部分指标为测算数据，新浪财经依据公开数据、相应会计准则进行公式计算。