老代的房产投资新路径(4)

　　国内REITs之路还有多少差距

　　为什么在我们周边国家和地区都能大行其道的REITs，在国内却未能真正发行呢？从目前世界上主要国家REITs发展特点来看，我们发现：

　　首先，美国REITs 成立的目的主要在于享受税收优惠。亚洲地区的REITs作为一种“舶来品”，政府引入REITs 的主要目的在于促进房地产市场的调整和发展，在效仿时基本保留了美国REITs 的特征。

　　其次，亚洲地区的REITs 在保留美国REITs 特点的同时，在具体规定的制定上采取了审慎态度，法律限制比美国严格，其中最为严格的是我国香港特区。这主要表现在经营范围方面禁止从事房地产的开发活动，负债方面规定了比例限制。

　　第三，从立法形式上看，美国REITs 主要是税法的产物，因此，税法成为调整REITs 的主要法律，税法的修订成为REITs 演变的重要动因之一。亚洲地区REITs 相关法规一般以专项法规出现。

　　最后，从组织形式上看，美国REITs 采取公司形式；亚洲地区REITs 大多采取信托或信托基金形式。从管理形式上看，美国REITs 大多采取自己管理房地产，而在亚洲地区，当局一般要求REITs 委外管理房地产。

　　“与美国的REITs 相比，目前亚洲国家和地区推出的REITs 并不成熟，这很大程度上是由各国国情(特别是金融市场的成熟程度)所决定的。而国内要推出美国式REITs 时面临的障碍更多，主要包括法律及政策的限制以及房地产金融市场的不发达。”洪振铤分析到，

　　除了法规的限制外，房地产金融市场主体发育更为不成熟，在发达国家在发达国家，房地产业专业化程度很高，一般包括房地产开发、投资和住房抵押贷款证券化等三个小循环。我国房地产业通过20 多年的发展，只完成了房地产开发这一循环，上市房地产公司往往兼具房地产开发和投资的职能。并且在国内，尽管股票市场的投资者已经开始具备“股票投资有风险”的观念，但是，对于房地产投资信托这样的“新型”金融工具，散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度短时间内很难提高。

　　不过，联华信托推出了国内第一只基金型房地产信托(REITs)还是让我们看到国内发展REITs的可行机会。况且REITs 发展所需的投资主体已逐步形成，越来越多用于巨额闲散自己的散户们成为REITs的潜在投资者。也许真得像某位信托分析师讲述的，“不久后，REITs随时都有可能在国内蔓延开来！”

　　TIPS: 常见的REITs 构架