老代的房产投资新路径

　　文/本刊记者 宋慧敏

　　谈到房产投资， “老代”可算“职业”，几年前便辞掉工作，一心扑在房子上，只图自在。虽然盘子铺得不大，只不过操作着五六套房产而已，出租还是出售，看行情而定。这两年房价的高涨，更让“老代”赚了不少银子。不过，最近“老代”开始犯愁了。先是“第二套住房政策”出台，断了老代“按揭买房”的路，好在手中还有几套存量房；可跟着“从紧的货币政策”出台，“老代”真得有些慌了，利率不断上涨，信贷又将跟着紧缩，如果没有人来接盘，仅靠住房的出租收益怎又抵得上按揭成本呢？

　　在不断出台的房产政策面前，“老代”感觉到房产投资难度系数日益加大，自己虽然“职业”但还不“专业”。国内目前发行的房地产信托计划则吸引了“老代”的目光，把钱交给信托公司投资房产，是不是更可靠呢？那么，带着我们的投资疑问，也为了能够帮助投资者找到更好的投资路径，不妨和“老代”一起来探究答案。

　　尚待发展的国内房地产信托

　　与国外信托业发达的国家相比，国内信托业似乎刚刚完成洗牌，走上正轨。为了限制投资风险，目前国内的房地产信托计划更是设定了较高的投资门槛，对个人而言，准入门槛提高至100万元，并限定发行50份。即使购买银行里的房地产信托理财产品也要最低5万元。而且，我国的房地产信托计划一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

　　对于国内的房地产信托市场而言，美国格林证券有限公司经济分析师孙飞介绍，目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。不过国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。就收益而言，一般在4%—18%。

　　“人类的想象力有多宽，信托的业务范围就有多宽。”美国信托专家斯科特的这句话在业内得到了充分体现。虽然国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排，但国内的房地产信托业开始不同模式的尝试，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。而在2004年，联华信托就明确提出要以房地产信托为主营业务。目前，联华信托已成功发行十余只房地产信托。2007年8月，该公司还推出了国内第一只基金型房地产信托(REITs)，并且与中信信托共同取得了央行REITs试点的资格。这在信托业兴起不小波澜，REITs更成为信托业谈论的焦点。