老代的房产投资新路径(2)

　　REITs到底有什么魔力?

　　眼下，只要你和信托界的业内人士聊，自然不自然地大家就会聊到REITs 。“REITs 可以促进房地产市场的公平性，对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会，打破了少数有钱人对房地产投资的垄断。更重要的是REIT 为投资者带来的收入优势，即REITs 的95%以上的可税收入要用于股东分配。”在采访中，笔者感受到大家谈论REITs时的兴奋。

　　其实，REITs就是房地产投资信托基金，即Real Estate Investment Trust的缩写，是一种筹集的资金只能用于投资房地产的产业基金，其收益来自于房地产的租金。它是国际上房地产基金的最典型、最主要，资金量也最大的形式。

　　TIPS:

　　REITs 主要分为权益型、抵押型和混合型三种类型。

　　从历史上看，REITs 数量整体上呈上升趋势，在20 世纪90 年代中期达到高峰，然后逐步下调，进入21 世纪后稳步回升。REITs 的市值在20 世纪90 年代以前呈低水平徘徊，此后迅速上升。无论在数量还是在市值方面，权益型REITs 均占绝对主导的地位，其次是抵押型REITs ，混合型REITs 的重要性最低。据光化天成投资股份有限公司投资银行部研究员洪振铤介绍，国际上一般规定REITs 必须把每年应课税收入的90%以分红的形式分给投资者，这是REITs 免征资本利得税的前提条件。与美国主要股票指数相比，REITs 股票具有高收益、低风险的特征。在历史上，加上资本增值，房地产投资信托基金的年收益率达到10%-17% 。如图 所示，在1971 年12 月31 日至2002 年12 月31 日期间，权益型REITs 的收益率为12.35% ，超过道琼平均工业指数(7.25%)、纳斯达克综合指数(7.79% )和标准普尔500 指数(10.68%)；同时，其风险(13.46%)却远远低于这三种股票指数。

　　美国REITs 收益与风险状况与大盘比较(1971-2002)

　　除此，公开上市的REITs 可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs 的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此，相对于传统的房地产实业投资而言，REITs 的流动性相对较强。国际上的REITs 还有专业管理、低杠杆(负债率最高35%)、独立监管、主要投资于零售地产等特点。