当前楼市处境的另类解读

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　　当前楼市处境的另类解读

　　蔡为民

　　纯粹从房地产市场角度研究房地产走势，永远得不到真实的答案。

　　2017年楼市发展至今，我相信大家的感受是雷同的：调控进入“无人区”，各种手段、奇招层出不穷，没有“史上最严厉，只有更严厉”！部分财力不足的开发商与房产投资人已成“惊弓之鸟”，有意购房者则坐等最有利入场时机的到来，但能不能等到呢？

　　2017年没有黑天鹅

　　诚如我以往一再强调，房价是呈运动状态的，绝对低点只出现在“回头看”时，因此，过度犹豫反而会错失进场良机。

　　而目前的房地产处境，充分印证了我去年底、今年初的楼市预测-----2017没有黑天鹅，因为天是黑的，满天都是黑天鹅！

　　事实上，当我开始在各种演讲场合表达上述观点时，心理压力还是挺大的，甚至引来部分铁杆粉丝的质疑，认为我的判断过于悲观。毕竟，“土地财政不可或缺”、“房地产真有三长两短，最先倒霉的是银行与政府”……云云。直到“3?17”以后，才总算“还我清白”！于是更多人问我：当初的判断是怎么作出的？我给出的答案看似与房地产无关，其实紧密相连。

　　中国正在崛起

　　因为房地产太重要，表面上是“火车头工业”，其实是“被推被动的行业”，纯粹从房地产市场角度研究房地产走势，永远得不到真实的答案。

　　需要知道的是，中国正从大国崛起成为真正意义的强国，势必承继美国的接力棒推进全球化（2013年提出的“一带一路”是典型范例）。既然如此，随着全球化进程，各种国际政治、政策、金融、经济、社会、市场…等因素必然与国内形成“伴生效应”而相互影响。

　　换言之，过去40年中国躲过了包括“1997东南亚金融风暴”及2008年由美国次贷危机演变而来的“国际金融海啸”，并非因为我们的经济、金融体制那么的强大、健全，而是长期以来中国与外界並没有过多的接触，始终致力于外贸、埋头赚钱、韬光养晦，终于在2010年熬成“世界第二大经济体”的大咖。

　　中美争端暗流涌动

　　从此，国内外“伴生效应”便趋于强烈，而“土地财政”是中国经济发展的功臣与软肋，也属众所周知之态势。以美日为首的发达国家莫不屏息期待甚至想方设法推助中国楼市崩盘，进而拖累中国经济一败涂地，以达到其恢复往日国际强势地位与荣光之政治目的，而2017便是关键决战年！

　　之所以如此，原因错综复杂。简言之，从国际角度来看，特朗普的当选打破了美国既有的政治权力结构。利益集团不会善罢甘休，必然处处掣肘，注定特朗普在内政方面将毫无建树，能做的只剩下外交、经贸。而中国是美国最大贸易伙伴，他必然也必须竭力“平衡”两国进出口额，以交出不算太难看的执政成绩单。因此，中美有形与无形的争端将此起彼伏。中国第二大贸易伙伴----欧盟的处境也好不到哪儿去，今年的各种大选均使“欧盟解体”处于风口浪尖。

　　政府调控有难言之隐

　　在国内，由于经济发展进入高原期，导致仍持续攻顶的房价出现泡沫迹象，再不加以有效扭转、导正，势必步日本1991年开始由房价狂飙引发的“消失的二十年”（现在仍处一蹶不振的“消失”状态---虽然有些专家有不同见解）。

　　结合上述形势，显然政府面对着多重甚至相互矛盾之难题——既要压房价，又要保房地产；既要驱赶热钱（避免过度集中房地产），又要保外汇储备；既要企业“走出去”，又要严审海外投资；既要人民币国际化，又限制各种流通……

　　凡此种种，所形于外者，就是各种怪招、险棋频出，而作为沉淀资金已达270万亿元人民币的房地产，“莫名其妙”卷入各种“限”（已接近20“限”）的窘境，似欲将其置于死地，便在情理之中。