租房正当时

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　　租房正当时

　　文/本刊记者 甄爱军

　　房价大幅上涨、买房不易，想要快速提高生活品质，租房可能是一种切合实际的做法。与此同时，楼市调控趋严，买房升值预期逐渐扭转，租房更有望成为社会普遍接受的生活常态。

　　买房大不易

　　经历了又一轮大涨之后，不管是作为首次置业人群，还是已有一定经济基础的改善型人群，都已感到买房难度明显提高。

　　近日，北京周边某项目对参与排队的购房者开出了非常苛刻的条件，要求有200万元的存款，同时还必须接受车位捆绑销售的条件。随着北京的房价上涨，大多数首次置业人群把目光瞄准了周边偏远地区，而该项目挑选客户的标准，从某种程度上反映出当前首次置业门槛已经大幅提高的现实。

　　由于房价的上涨，使得地段较为合适的区域，如北京六环、上海外环线附近新建商品房离首次置业人群已渐行渐远，因此一些面积为55～70平方米、年限较长的二手房，成为首次置业群体的首选。那么，购买这类物业需要耗费多少资金？记者通过搜索北京、上海链家官网挂牌房源信息发现，分布在北京五环、上海外环线附近的二手房，总价主要集中在300万～400万元。按照首付三成估算，首次置业者必须攒够至少90万元，同时每月须承担11000多元的房贷（30年期、等额本息还款法），才能考虑买房。

　　此外，由于新建商品房不断高端化趋势，首次改善人群的购房门槛也被大幅抬高。此前，市场把北京五环以内500万元作为首次改善置业的标准，但根据当前房价水平，再按照该标准想要在北京五环内实现首次换房，已经不太可能。根据易居研究院提供的数据显示，到2017年3月末，北京东城区、西城区、海淀区、朝阳区、宣武区、丰台区等区域成交均价集中达到5.3万～11.5万元/平方米之间，也就是说，对于首次改善人群而言，则需要付出近700万元的总价。

　　而对于想要提高居住品质的改善型需求来说，换房难度同样不小。同样以北京、上海为例，地段不错、面积超过150平方米的大三房、四房，总价均已达到了1200万元以上。但由于这类人群之前买房时都已申请贷款，那么如果置换，根据认房认贷政策，仅首付款至少需要840万元之巨。

　　同时，由于楼市调控，也在一定程度上增加了买房的难度。在今年两会之后，对于一二线热点城市而言，调控力度不断收紧，杭州、厦门、福州等城市限购升级，广州更是在3月中下旬出台了多项楼市调控政策。此外，一些临近一线城市的中小城市，楼市政策亦出现加码，如临近上海的嘉兴限贷升级，而环京限购城市带也进一步扩容。在政策面依然以抑制需求为主的基调下，包括部分自住刚需及改善型需求都受到了明显的影响。

　　租房正合适

　　正是基于这样的变化，未来选择租房将成为生活新常态。

　　首先，一旦基于房价大幅上涨而购置房产的前提不复存在，买入并持有房产的意义已经大不如从前。在过去十多年里，购房者敢于频频追高房价，其最主要的买入依据在于房价依然上涨的预期，而现实情况正如所有购房者当初所预计的那样，房价总体维持上涨态势，购房变成一件有利可图的事情。

　　相关统计数据显示，从2004年开始，房价开启快速上涨之旅，全国平均房价的单价一路跃过3000元、4000元、5000元、6000元关口。国家统计局发布的数据显示，2016年共14个城市全年房价上涨超过25%，其中上海、南京、合肥、厦门、深圳5个城市的涨幅超过了40%。新建商品住宅价格上涨超过30%的达到了11个。

　　但房价持续上涨的基础，已经因为严厉调控而正变得极为脆弱。随着调控政策的不断升级，房价不断上涨的预期会被扭转，市场已经从最初的疯狂追涨，逐渐演变为观望等待，甚至不再买入。

　　我们通过观察一项指标发现，当租售比过大时，购入并持有房产已经“不太划算”。根据国际通行标准，合理租售比应在200～300以内，即按照现有租金水平，约16年至25年收回房款是合理的。而我国一线城市的房子的租售比怎么样呢？以记者所在城市上海为例，一套60平方米左右的二手房，售价340万元左右，月租金约4500元，对应的租售比就是1：755左右，相当于需要将近63年才能回本。

　　统计数据显示，四大一线城市租售比值畸高，已经远离合理水平。如北京租售比为1:623，上海租售比为1:656，深圳租售比为1:693，广州租售比为1:470。除了广州，其他三个一线城市的租售比都超过了600，也就是说，在这三个城市买房，按租金收益计，都要超过50年才能收回成本。

　　当房价上涨预期减弱，当租售比大幅背离合理水平区间时，租房变得更为划算。举例说明，目前在上海核心商圈内，一套总价超过1500万元房产，月租金约18000元，年租金21.6万元，租金回报率不到1.5%。而如果将其变现，持有1500万元的现金资产，即使通过最为保守的理财策略所获取的理财收益，不但能够应付租房，还有结余。根据普益标准监测数据显示，4月初封闭式预期收益型人民币产品平均收益率为4.30%左右。据此估算，1500万元的现金资产可以获得64.5万元的收益，扣除21.6万元的房租，尚有结余42.9万元。

　　关键是长租

　　在现有市场环境下，对于任何类型的需求而言，租房成为一种更为务实的选择。

　　我们发现，随着国家对住房租赁市场重视程度的提高，租房环境正得到极大改善，这是实现幸福租房的一个重要前提。在此之前，消费者只能通过房产中介租借个人住房，不仅要小心中介设置的陷阱，还要担心“二房东”，同时对房东的随意终止租赁合同、涨价等现象，也感到颇为无奈，因此对于租房群体而言，租房过程中幸福指数会被拉低。但这些问题都会随着国家重视住房租赁市场的发展而逐步得到解决。国务院在2016年6月初印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，对房屋出租人、转租人、承租人及房产经纪机构的违规租赁行为大幅提高了处罚标准，从而规范了市场。

　　同时，享受生活性服务业相关支持政策，鼓励金融机构提供金融支持，税收方面也给予优惠政策……近年来，在众多利好政策的鼓励下，社会资本积极进入住房租赁领域，市场供给规模得到有效扩大。从目前来看，以满足都市居民为主的长租公寓市场的主体大致可分为三类：一是互联网创业公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集团做的公寓，像如家的逗号公寓、华住的城家公寓、铂涛的窝趣轻社区等；三是房地产企业旗下的公寓，如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

　　当然，要实现幸福租房，其前提是找到合适的长租房源。这要求消费者在租房之初，就必须具有长租意识，与房东进行细致沟通，在确定对方在租房过程中不会出现随意终止租赁合同的前提下再作决定。

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