“如何供地”不再由地方说了算

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　　“如何供地”不再由地方说了算

　　蔡为民

　　住建部与国土部日前联合发文，要求合理安排住宅用地供应，特别是“去库存任务重的城市”要减少以至暂停住宅用地供应。地方利用“去库存”大发批地财和不断出现的“地王”恐怕要受到真正的遏制了。

　　就在市场更多地把关注焦点放在“千年大计”的“雄安新区”，及继限购、限贷之后各地频仍出台的各种奇葩“限”——限学历、限卖、限户型、限面积、限平房、限商住等（号称已达15“限”）之敏感时刻，中央又出大招，意图从根源上治理楼市，堪称系“房地产管理长效机制”之“先行先试”。

　　中央明定地方供地规模与节奏

　　住建部与国土部日前联合发文《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，是本轮启动调控以来，首次出台全国适用之中央级文件，看似“一刀切”，但其实不然。内容主要涉及：合理安排住宅用地供应、科学把握住房建设和上市节奏、加大住房保障力度、强化地方主体责任。

　　特别值得一提的是，文件指示“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市”要合理增加住房用地，与之相反的是“去库存任务重的城市”要减少以至暂停住宅用地供应。文件中将库存周期分设四个档次：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36～18个月的，应减少供地；12～6个月的，应增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还必需加快供地节奏。

　　地方利用“去库存”大发批地财

　　此“因城”库存量之高低，而采取各自不同之土地供应量多寡之“施策”，绝对是房地产调控的一大进步！

　　如果按照以往做法，中央文件大约只会要求地方根据各自城市的去库存压力，相应调整供地速度与规模（其实之前已出台过类似规范），而此次则是制定更加明确与清晰之指导意见。在我看来，该文件在一定程度上能扼制地方政府的卖地冲动，算是局部打到供应端的“七寸”。

　　长期以来我一再强调与呼吁，地方政府不能一方面利用中央给予的或自行制定的优惠措施强力去库存，一方面又借机拼命卖地，充实“土地财政”的小金库。如此 “不抑新增”的“去库存”无异于耍流氓，非但事倍而功未必半，甚至越“去”越“库存”！

　　地方供地“饥渴营销法”从此破功

　　我相信住建部与国土部正是基于以往做法之效果不尽如人意，才会明订更加精准的规定，以利各个城市有所遵循。

　　按此标准，目前全国70个中大型重点城市之中，超过45座的库存消化周期在“必需增加土地供应”的12个月以内，尤其南京、杭州、合肥、广州、南昌、九江等6城库存更是低于近乎枯竭的6个月以下，不仅要加大更要加快供地规模与速度，以解“燃眉之急”。

　　但如果因此就认为通过土地供应端的有效控管，使地方供地惯用的“饥渴营销法”破功，便能解决大半房地产长期存在之疑难杂症，则不免过于乐观。

　　必须看到的是，“库存消化周期”的认定仍存在极大变数。譬如:以什么时期的销售量为周期？按当前低迷或之前畅旺时期为准均有失客观与公允，应如何拿控使地方政府无空子可钻、使政策效益最大化？考验政府相关部门之智慧，而上述6个地方政府是否会“即时加大、加快供地规模与节奏”，正是检验该通知是否起到 “疗效”的简单方法。

　　“地王”短期内将关入囚笼

　　毫无疑问，通过当前房地产管制措施之地方与中央绵密组合拳，楼市买气降温正在发生、降价已见苗头，说明史上没有“最”严厉，只有“更”严厉的调控，以确保市场与消费者预期不至于一再发生反复，使房价再陷“愈调愈涨”之恶性循环。

　　此番中央以“库存消化周期定供地规模与节奏”正是从源头上消灭“面粉贵过面包”的畸型现象乃至地王频出之扼止，以稳定预期，凸显中央对本轮调控的终极目标——“房子是用来住的，不是用来炒的”。