旅游地产的春天会否到来

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　　旅游地产的春天会否到来

　　文/本刊记者 甄爱军

　　阳春三月，暖意融融。受严厉调控限制，包括住宅、商办项目等在内的物业都已无法再去投资，而旅游地产项目与国家政策鼓励的旅游业息息相关，是否会由此迎来投资的春天，我们拭目以待。

　　旅游地产受到关注

　　近日，记者接到熟人陈先生的电话，他向记者咨询某大型开发商在江苏启东开发的一个旅游地产项目是否有投资价值。陈先生坦陈，目前住宅、商办项目等都已经不能投资，因此他考虑投资旅游地产，一来可以作为自己将来休闲度假的去处，二来还能享受到物业本身升值带来的收益。

　　正因为如此，旅游地产开发商看到了此类市场机会，也开始加大了市场推广的力度。如近日举办的“2017年北京春季房展会”上，总共有海内外的400多个地产项目参展，其中旅游地产参展项目规模扩大，占到了整个参展项目的三分之一以上。

　　旅游地产项目逐渐受到投资者关注，在一定程度上跟楼市调控有关。自今年两会以来，各地纷纷出台政策，从限购、信贷、限售等多个方面抑制投机、投资性需求。如各地均执行限购和社保缴纳政策，该政策使得外来购房者的购房门槛提高，甚至有购房者失去了购房资格，这其中有部分则为投资投机需求。此外，包括广州、深圳、杭州等地执行认房又认贷政策，让再次购房的首付比例大幅提高。还有，有部分城市如广州、厦门等，采取限售政策，该政策限制了住房的转让，规定新房项目需要取得不动产权证书两年后才可以交易，这会使得“快进快出”的炒房套现模式变得无效，从而大大抑制了投资投机炒房的动机。

　　就连一直被当作住宅投资替代品的商办项目，也在这一轮调控中未能幸免。北京在3月下旬出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》明确，新建商办类项目不再向个人销售。已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给符合条件的个人，即名下在京无住房和商办类房产记录的；或者在申请购买之日起，在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税。

　　而反观旅游地产项目，目前暂未受到政策限制。有业内人士断言，旅游地产有可能在调控下找到突破点。在这位人士看来，严厉的调控让投资性需求失去在一二线城市投资房产的机会，而在投资渠道匮乏的前提下，这类资金会转向寻找一些资质不错的旅游地产买入并持有。

　　宏观层面持续向好

　　导致旅游地产持续受到关注的另一大主要原因在于，国家支持旅游行业发展，从而带动与之相关的一系列行业发展，旅游地产无疑是其中一个重要组成部分。

　　根据国家旅游局在去年底披露《“十三五”旅游业发展规划》，确定了“十三五”时期旅游业发展四大目标。其中，城乡居民出游人数年均增长10%左右，旅游总收入年均增长11%以上，旅游直接投资年均增长14%以上。到2020年，旅游市场总规模达到67亿人次，旅游投资总额2万亿元，旅游业总收入达到7万亿元。

　　政策的肯定、旅游市场与投资需求提升，推动了旅游地产项目开发。数据显示，2009年到2015年，我国旅游地产项目分别为926、1380、2128、2259、5299、7965、8701个，呈明显上升态势。此外，从事旅游地产项目开发的公司数量也出现明显的上升趋势。有统计结果显示，截至2015年底，我国从事旅游地产项目开发企业规模达到5297家，是2012年的3倍多。

　　有行业人士预计，在我国住宅市场投资受到严厉限制而旅游地产市场日趋成熟的情况下，旅游地产进入刚需时代。前瞻产业研究院预计，我国未来5～10年，旅游地产市场将成为房地产市场的重要发展方向。

　　旅游地产的发展，也体现在上市公司的业绩上。华侨城就是一个典型的将旅游产业资源和地产结合的成功上市公司，得益于旅游业的快速发展，公司在2016年也取得了不错的业绩。根据该公司近期公布的2016年报数据显示，去年净利润69亿元，同比大增48%，业绩增速创下近6年来新高。

　　什么项目值得投资

　　是不是所有的旅游地产项目都值得投资？面对品种繁多的产品，投资者又该如何选择？

　　按照目前旅游地产项目的开发习惯，通常是依托周边丰富的旅游资源而建，同时融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。

　　有专业机构认为，分布在一线城市的高星级酒店项目能够获得稳定的回报，是不错的投资标的。高力国际在近期发布的一份行业报告中指出，近年来，中国酒店市场迅猛增长，尤其是随着本土业主实现对国际经营者的成功投资，中国酒店市场已经快速发展成熟。增长最初集中在龙头城市，如北京、上海和广州。现在，增长已经扩展到重点一线城市和二线城市，包括深圳和成都。随着这些区域酒店投资逐渐成熟，重心已经转向国际中高端板块，将提供良好的投资回报机会。

　　根据高力国际的研究，2016年上海星级酒店客房平均入住率为68.1%，较上一年上升了2.5个百分点；平均房价为693元/间天，较上年增长了0.2%。上海的客房平均收益一直保持稳定上涨，2012年至2015年期间，客房平均收益年均复合增长率为5.1%。不过未来5年上海将新增客房9000间左右，同时还有23000多间已经列入修建计划。这种状况可能会在中短期内对酒店业绩造成一定的压力，2017年的客房平均收益预计会下降约2.0%。

　　而如果投资其他类型的旅游地产项目，除了要关注项目本身之外，则需要关注开发企业的后续管理能力。旅游地产的开发，涉及到经济、文化、交通、产业等方面，缺一不可，所以投资者必须就这些方面进行认真考察。同时，项目的后续经营管理也非常重要，经营不善，不仅不能给投资者带来收益，反而有可能会因为项目陷入烂尾的泥淖而使得投资血本无归。

　　另外，业内人士建议年轻人别把旅游地产当成住宅的替代品。对于年轻人来说，在大城市暂无能力买房，而现阶段旅游地产总价不高，因此有可能会转而购置这类物业用于休闲度假或者投资。但由于此类项目适用效率不高，根本无法长期居住，再加上此类项目流通性较差，后续不易管理，可能不是一个很好的投资选择。