二线城市豪宅成交为何“井喷”

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　　二线城市豪宅成交为何“井喷”

　　文/本刊记者 甄爱军

　　在调控收紧之前，由于改善型需求积极释放，加上投资性需求反弹，使得热点二线城市千万级别豪宅成交大幅放量。不过专家预测，随着各地调控再次收紧，未来豪宅成交会放缓。

　　二线城市豪宅抢手

　　提起豪宅，不再是一线城市的专利，二线城市豪宅市场在今年异军突起，呈现井喷态势。为此，有业内专家断言，今年二线城市正式迈入豪宅元年。

　　市场研究机构跟踪监测结果显示，多个热点城市总价逾千万元的豪宅项目，成交巨幅放量。来自克而瑞决策咨询系统数据显示，前三季度，传统的豪宅城市如杭州、厦门，豪宅成交状况仍持续保持高位运行态势，如杭州在前三个季度豪宅成交量达到925套，与2015年全年1002套的成交量仅差了77套。而来自快房网K指数研究室数据也表明，截止到今年三季度末，杭州单价超过3.5万元/平方米的高端住宅成交量超过3700套，已经超过2015年全年3123套水平。此外，厦门前三季度成交量已经达到498套，比2015年全年多了110套。另一个传统豪宅城市苏州，前三季度千万豪宅成交量也达到了519套，同比上涨42%，距离2015年全年成交量558套，仅相差39套。

　　值得关注的是，部分热点二线城市豪宅成交巨幅放量。数据显示，同比变化最大的是合肥，三季度末豪宅成交量为120套，同比大涨700%。此外，济南和郑州豪宅成交套数达到178套和167套，同比增幅也分别达到惊人的536%和519%。房价涨幅已经超过一线城市的南京，豪宅成交同样大幅放量，三季度末达到593套，同比大涨219%。

　　当然，也有少数城市豪宅成交出现萎缩。数据表明，截至三季度末，武汉和福州千万豪宅成交套数分别为81套和67套，同比下滑34%和19%（具体可见表）。

　　表1 今年前三季度热点二线城市总价千万以上豪宅成交情况

　　城市 成交套数 同比 杭州 925 29% 南京 593 219% 天津 547 253% 苏州 519 42% 厦门 498 150% 东莞 355 83% 济南 178 536% 郑州 167 519% 合肥 120 700% 成都 108 260% 武汉 81 ﹣34% 福州 67 ﹣19% 数据来源：CRIC

　　房价上涨成为主因

　　热点二线城市千万级别豪宅成交大幅放量，是多个方面原因共同促成的结果，诸如改善型需求的释放，投资意愿增强，以及房价整体上涨等等。

　　业内专家表示，改善型需求的积极释放，在一定程度上促使豪宅成交数量的增加。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在今年10月份之前，政策环境宽松，利率为历史最低水平，极大刺激改善型需求有效释放，使得高端物业成交大幅放量。这种现象在一线城市尤为明显，以北京为例，截止到目前，北京面积在200～300平方米之间的新建住宅成交套数已达3245套，已经超过2015年全年的3000套水平。此外，上海、深圳、广州等其他三个一线城市同样如此，截至三季度末，三大城市千万豪宅成交套数分别达到9112套、3306套和1042套，较2015年全年成交量相比，分别超出1552套、460套和39套。

　　此外，投资需求的增加，也在一定程度上促使豪宅需求增加，从而对豪宅成交起到了助推作用。严跃进分析指出，在避险情绪增加的情况下，很多购房者实际上会积极持有高端物业，导致一些千万元级价格的豪宅项目会更容易受宠。从实际情况看，随着各地“地王”的出现，购房者也会积极看好此类豪宅项目，进而加快此类项目的交易。

　　房价上涨，不少项目套总价跨入千万元级别，使得豪宅总量得以增加。来自易居研究院的数据表明，截至今年10月底，热点二线城市房价出现大幅上涨，如豪宅成交量涨幅最大的合肥，新建商品房住宅均价达到了12365元/平方米，同比涨幅达到40.85%。此外，豪宅成交十分活跃的南京、天津、厦门，10月新建商品住宅均价同比涨幅也分别达到了38.68%、25.57%和64.88%。

　　会否加大房产泡沫

　　千万元豪宅成交量放大，在一定程度上抬升了整体房价水平，从而使得市场对于房价泡沫成分是否过大产生加大担忧。

　　豪宅比重过大，对整体房价水平影响很大。以厦门为例，来自克而瑞数据还显示，在2016上半年，单价3万元/平方米以上项目占比从2015年的10.4%上升到16.4%，高端产品占比扩大了6.4个百分点。此外，由于岛内项目总价基本超500万元，所以厦门500万元以上产品占比也有较大的提升，上半年占比达到12.1%。这种变化的直接后果是使得厦门的新建商品住宅均价大幅攀升，10月底已经达到31316元/平方米，同比大涨64.88%，一举取代深圳，领涨全国。

　　不可否认的是，今年前三个季度热点二线城市“地王”现象频出，地价飙涨，这将导致未来豪宅供应量持续放大。以杭州为例，近两年来楼板价大于1.8万元/平方米的可供开发住宅用地，可新增约250万平方米单价超过3.5万元/平方米的高端产品。

　　专家坦陈，对于部分价格上涨过快的城市来说，的确存在滞涨或者下调的风险。严跃进分析指出，不排除有部分城市豪宅项目存在价格虚高、过度炒作的嫌疑，显然会影响此类项目后续价格的成长。如果调控政策导致价格上涨空间受限制，也往往会出现价格上涨停滞甚至下跌的可能。“这方面的风险是需要警惕的。”他如是说。

　　基于上述分析，专家认为如果单纯从资产配置角度出发，目前并非太好的介入时机。这是因为现阶段政策调控力度正在收紧，市场需求受到抑制，市场预期转向，房价单边上涨的趋势有可能会转为震荡上行的走势。因此在现阶段介入，有可能会因为房价调整而导致资产缩水。

　　不过，也有分析人士指出，虽然热点二线城市豪宅成交增幅较大，但由于在全国市场中总量极小，因此影响还处在可控范围之内。数据显示，北、上、深前三季度千万元以上豪宅共成交17184套，占到18个城市总成交的76%；而5万元/平方米以上豪宅共计成交36473套，占比高达93%。整体来说，中国豪宅市场格局仍集中在少数经济发达的城市，并未完全扩散到二线城市。因此从总体上来看，热点二线城市豪宅成交放量，对楼市整体而言，影响不大。

　　专家表示，随着10月初各个热点二线城市调控收紧，未来豪宅成交会放缓。记者梳理各地调控政策发现，以限购、限贷等为主要手段的调控措施，对改善型需求，尤其是投资投机性需求有着明显的抑制作用，这显然会影响到豪宅市场的成交。