二线城市“地王潮”何时休

　　二线城市“地王潮”何时休

　　文/本刊记者 甄爱军

　　由于房企投资策略的改变，以及购买土地的资金更为充裕，甚至一些人为因素存在，使得“地王潮”现象一直延续至今。不过业内人士表示，这股热潮或许随着市场调整的到来，以及政府调控收紧而逐渐趋于平静。

　　二线城市频现地王

　　除了接棒房价上涨，二线城市的土地市场相比一线城市，同样毫不逊色。就在最近一段时间，二线城市的地王现象格外夺人眼球，引发市场强烈关注。

　　南京最近推出的8幅地块中，因为超过最高限价而导致7幅地块遭遇“熔断”，成为业界最为关注的现象。在7月8日出让的8块住宅用地中，仅有一幅地块被中南建设以18829元/平方米楼面价拿下。在竞拍过程中，主持人多次呼吁大家冷静，屡次要求开发商理性思考，并提醒“不要逼政府出新政”。但竞拍房企对此却置若罔闻，频频加价直至触碰熔断机制而被终止出让。

　　其实，南京早已遭遇过一次“熔断”情形。在今年6月14日，南京迎来“双限”政策后的首场土拍会。当天出让的4幅土地里有3幅被设置了最高限价，融侨、中南建设、明发集团拿下了其中的三幅地块，但最后一幅地块在仅仅15轮竞价之后，报价就飙升至6.5亿元的最高限价，从而成为南京第一幅被“熔断”的地块。

　　而在没有设置熔断机制的武汉，则“批量制造”地王。也就在7月8日，武汉东湖高新、CBD板块地块出让，未开拍前，上述地块分别有20多家和10多家开发商报价。而在长达3小时的竞拍后，武汉一日诞生三地王，当代节能、正荣地产、中城分别斩获武汉新单价地王、武昌新单价地王、光谷新中心单价地王。

　　此外，二线城市土地市场高溢价率现象依然十分普遍。武汉东湖板块地块溢价率高达惊人的442%，杭州拍出的一幅地块溢价率高达208%，此外，包括天津、南宁、宁波等地，也有部分地块溢价率超过100%（具体见表）。

　　表1 全国住宅用地成交总价排名TOP10

　　序号 城市 地块名称 成交价（亿元） 溢价率 竞得企业 1 武汉 东湖新区名族大道 45.9 442% 正荣集团 2 杭州 未来科技城123号 37.6 208% 阳光城 3 南京 江宁区NO.2016G22地块 35.1 80% 中南建设 4 杭州 钱江世纪城地块-22 32.6 1% 融信中国 5 杭州 钱江世纪城地块-23 25.3 1% 龙湖地产 6 郑州 油脂北路南、铁东路东 25.0 294% 万科 7 宁波 鄞丰片区HS17-03-06 23.1 96% 北京北辰 8 天津 西青区张家窝镇地块 16.9 159% 中骏置业 9 南宁 那洪大道北侧地块 15.6 122% 南宁大商汇 10 杭州 拱墅区申花单元地块 14.4 83% 合景泰富 数据来源：中国指数研究院（7月4日至10日）

　　记者同时注意到，就连万科这种以稳健著称的企业，也不得不高价拿地。就在7月第二周，万科参与郑州油脂北路、铁东路东地块竞拍，最终以25亿元摘得该地块，溢价率高达294%。

　　是钱多还是策略变化

　　开发商还在不遗余力地“制造”地王，到底出于何种考虑？

　　有机构跟踪监测结果显示，刚刚过去的6月份，已经创下了历史纪录。中原地产提供的统计数据显示，若以溢价率40%，地块成交额超过5亿元来划分地王，另外将部分城市的10亿元+地王也计算进入，在5月的统计数据中合计有69宗地王，6月再次刷新了这一历史纪录，全国合计出现了73宗地王。在此次“地王潮”中，央企和国企担任的角色不可或缺，央企国企抢得半数地王。而纵观今年上半年，全国涌现208宗地王，其中，144宗溢价率超过50%的单宗地块，约是去年同期的8.5倍；92宗溢价率超过100%的单宗地块，约为去年同期的45倍。

　　以高总价、高单价、高溢价率为特征的“三高”地王普遍出现在一二线城市，并不断刺激当地楼市。那么，地王不断出现的背后，其真正原因又有哪些呢？

　　首先是开发商投资策略的变化，由此前的遍地开花慢慢向热点城市聚集。知名房产专家、前亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析指出，当前我国库存主要集中在三四线城市，商品房待售面积约7亿平方米，其中有7成集中在三四线城市。而另一方面，部分热点城市如南京、合肥、苏州却已经面临供不应求局面，亟待补充库存。面对这种情况，房企肯定会选择布局热点城市，从而导致当地土地价格一再飙升。

　　此外，融资成本的下降，以及销售回笼资金的增多，也使得房企有更为充裕的资金投入到土地市场。根据克而瑞跟踪监测显示，目前房企公司债成本的普遍水平在4%~7%之间，部分大型房企更低，如中海地产、保利地产两家央企发行的公司债利率水平仅3.4%，相较此前超过10%的融资成本，大大降低了房企的财务成本，使得房企可以低成本的资金来购置土地。此外，销售额大幅增加，也使得房企手中资金更加充裕，包括恒大、万科、碧桂园等已经公布简报的21家房企，在今年上半年业绩大增，合计销售业绩高达9069.36亿元，同比大幅增加74.5%。

　　当然，还有一些地王的出现，则或多或少存在一些人为因素。谢逸枫直言，部分地王是通过“协商摘牌”，事后退款的形式人为制造的，而许多时候房企为了自己附近的楼盘价格升高，会故意哄抬土地价格等。此外，国企及央企不惜成本拿地，也有自身的考虑，比如增厚资产等，以便在未来整合过程中掌握更多话语权。

　　“地王潮”或将结束

　　进入7月份之后，市场出现盘整迹象，这是否会给如火如荼的地王现象在这盛夏时节兜头浇上一瓢凉水呢？从而导致“地王潮”现象的消退？

　　随着传统淡季的到来，市场交易情况出现明显回落迹象。中国指数研究院跟踪监测数据显示，7月第二周（7月4日至10日），市场交易量出现明显下滑，包括北上广深等在内的27个主要城市成交量环比下滑32%。其中，一线城市跌幅最大，共成交75.04万平方米，环比下跌41.6%，北京、上海、广州三个城市环比跌幅达4成左右，深圳稍好一些，但环比跌幅也接近3成。此外，二线城市有超过9成受监测城市成交量回落，除南宁、南京等少数城市保持小幅增长之外，包括合肥、杭州、武汉、成都、厦门、天津等城市，成交量均出现不同程度的下滑，合肥、杭州、大量、南昌等城市的下滑幅度达4~7成。

　　虽然此次成交量的下滑在一定程度上受到气候因素影响，但不可否认的是，在去库存的大背景下，持续的低利率水平以及宽松的购房环境，已经使得市场购买力得到极大释放，甚至存在过度消耗嫌疑。在这种情况下，未来市场购买力能否保持此前的旺盛态势，目前不得而知。来自伟业我爱我家集团数据显示，2016年二季度，全国重点城市的二手房新增房客比开始下降，下半年市场有望降温。有分析人士指出，随着市场成交量回落，未来边际成交将持续走弱，市场调整的结果会传导到土地市场，并促使其降温。

　　此外，随着地王的频繁出现，也会导致政策收紧。在今年上半年，部分地区已经出台地产调控措施，比如南京、苏州等城市，对土地进行限价；合肥也出台调控措施，主要通过“限贷”来打压投机性需求。

　　由此看来，“地王潮”极有可能会随着市场的自我调整及调控收紧而逐渐消退下去。