房价和汇率只能保一个？

　　房价和汇率只能保一个？

　　去年，一线城市房地产市场火爆，全年房价涨幅超过10%，于是政府在今年年初开始对一线城市房地产市场进行调控，调控政策颁布后也确实给一线楼市降了温。虽然一线城市的房价稳住了，但紧接着二线城市的房价又飞涨起来，厦门、南京和合肥的房价同比涨幅均超过20%。再加上二线城市“地王”频出，进一步加强了房价上涨的预期，以致二线城市房地产市场高温不退。虽然二线城市房价有类似于一线城市上涨的逻辑，但从二线城市的基本面来看，并没有足够的条件去追赶一线城市的房价，一二线城市房价的飞涨让人们嗅到了一股资产泡沫的味道。

　　说中国的楼市存在泡沫，恐怕没人否认；说中国楼市存在巨大泡沫，大部分人也不会否认；说中国楼市泡沫会破裂，大部分人将信将疑，甚至可能很多人会认为中国楼市泡沫还将继续扩大，远未到破裂的地步。之所以说中国楼市存在泡沫，是因为中国楼市的售租比、房价收入比，以及其它横向指标、纵向指标都大幅超过了国际警戒线。但奇怪的是，这些指标超过国际警戒线后中国的经济依然运转的不错，以至于让人们认为这些指标在中国不适用。大家也因此为高房价找出了很多合适的理由，这其中不乏“大城市人口流入”、“货币超发”等理由。有研究机构测算，通过横向比较中国当前仅北上广深的地价就可以买下半个美国。纵向比较，房价的持续涨幅已经超过了消费价格和工业价格的增长，这会使更多的钱流入到房地产行业，并对其它实业的发展造成伤害。

　　高资产价格的泡沫是不可持续的，中国楼市的资产泡沫也迟早要被挤破，而挤破泡沫的方式通常有两种：一种方式是房价不跌，汇率暴跌，这种方式的代表是俄罗斯，俄罗斯楼市价格持续坚挺，但汇率大幅贬值，汇率贬值意味着资产对外的价值已下降，但对内价值仍然居高不下，国内居民仍需承受高房价；另一种方式是房价崩盘，汇率稳定，这种方式的代表是日本，日元汇率在《广场协议》后升值并保持稳定，但房价雪崩，日本楼市资产对外、对内价值均下降。

　　通常情况下，一个国家如果资产泡沫化严重，那么在未来一段时间内资产价格和本币汇率只能守住一个，或是两个都守不住。但是对于中国来说还有第三种情况存在：做实楼市泡沫的同时，保持住汇率的稳定，当然前提是楼市泡沫从此不再增长。如果中国能够成功跨越“中等收入陷阱”，实现居民财富快速增长，这样上涨缓慢的房价就有了越来越坚实的消费基础，泡沫慢慢的就小了下来。汇率贬值的主要因素之一是货币超发，而要解决货币过多的问题就需要更多的资产，货币投放到市场之后，再收回去是几乎不可能的，因此只有靠给更多的资产“确权”将新资产引入市场给超发的货币增加“分量”才能解决。幸运的是，中国目前存在大量的待“确权”或不能自由市场化交易的资产，比如：农村的山林、湖泊、宅基地、集体工业用地等。对农村集体资产的“确权”和可交易化的处理，将吸纳中国当前超发的巨量货币。

　　房地产价格和人民汇率在一定时期内会呈现出此消彼长的现象，但二者是否能够持续坚挺还要取决于中国经济的基本面和增长趋势。中国经济的体量大、产业全不能简单的类比于当年的俄罗斯和日本，所以在中国经济基本面向好的情况下，很有可能走出一条俄罗斯、日本以外的道路，而到那时也是中国跨越“中等收入陷阱”的时候。（文/大冬瓜 图/网络供图）