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　　文/李佳蔚

　　【导语】过去10 年，中国房地产市场经历了一个非常大的结构性变化，而这可能对中国未来的房地产市场起到基石作用。

　　【正文】

　　“过去10年，中国房地产市场经历了一个非常大的结构性变化，而这可能对中国未来的房地产市场发展起到基石作用。”莱坊大中华区董事总经理霍志礼，在接受本刊记者专访时谈道。把风险都考虑在内，10年前中国的投资回报率是10%，如今已回到了5%的水平，接近于全球其他主要市场。

　　能量爆发：股市资金转移楼市

　　随着经济不断放缓，在过去6个月，中国政府很明显开始动用一些工具来鼓励住宅领域的投资，政策力度远超市场预期。

　　其中最重要的措施，是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例从之前要求的60%，下调为不低于40%；而中国很多城市，包括一线和二线城市，第三套住房限购令也基本上都取消。

　　公积金政策调整为最低首付比例20%，二套房为30%，虽然有一定约束条件，但这种力度的松绑，将对市场带来巨大影响。有评论认为，这将是历史最宽松的政策。自此，2015年的楼市宽松政策开启。

　　“在全球任何市场，一旦政府释放出来这种积极的信号，市场反应一般都会非常积极，房地产市场将加速回暖。”霍志礼认为，整个政策组合所带来的影响释放出了这样的信号：经济可能在下滑，但是政府还是在关注市场，提振市场。而这些政策所带来的直接影响，就是销售量大幅度提高。

　　长期来看，住宅市场销售量将继续上涨一段时间，并会消化之前部分过剩产能。但霍志礼预计，政府政策组合的出台，不太可能导致房地产市场的飙升。“这些刺激政策出台是在市场可能面临下滑的时间节点，所以它是一个激励政策，不太会像过去那样，伴随制度的出台而导致泡沫生成。”

　　眼下对于中国市场而言，还有一个不能忽视的因素——中国股市。同全球其他主要交易市场相比，过去几年中国股市表现一直不理想。但是近期中国股市累积起来的能量瞬间爆发，创造了大量财富。但由于股市波动性非常高，风险比较大。“即买即抛，赚了钱就走的情绪，可能会导致一部分资金从股市转移到房市。”此外，霍志礼认为还有一个因素将对中国住宅市场产生重要影响，就是现在中国大陆产生的财富，不一定非得在中国内部进行消化。以香港为例，在过去12～18个月里，境内的高净值人群在香港购房的意愿有所增加。而且可以看到2015年第一季度，中国海外投资住宅量明显上升。

　　“中国的住宅市场将愈发稳定，供需情况比过去明显改善。住宅价格将会稳步、小幅上升，但是不太可能看到像过去那样的爆炸性增长。现在人们也非常清楚，政府其实还是有很多房地产市场的调节工具，一旦市场有失控倾向，政府可以在任何时候利用工具进行调节。”霍志礼总结道。

　　需求攀升：商业地产空置率消化在即

　　2007年房地产降温政策的出台主要是针对住宅地产。很多大型房地产开发商开始转攻商业地产或是商住两用的综合性地产。一方面，商业地产迅速发展；另一方面，也导致了一部分地区的商业地产过剩。

　　根据莱坊统计数据显示，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个；今年一季度，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%；商业营业用房开发投资增长17.2%，均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。

　　二、三线城市和房地产市场比较成熟的北京、上海等一线城市相比，商业地产表现差异较大。在霍志礼看来，二、三线城市的供给存在“严重过剩”的问题，考虑到如今在建的一些楼宇，二、三线城市的空置率已经达到50%。

　　从数据来看，尽管商业地产“供过于求”的问题日益突出，众房企仍乐此不疲地投身于商业地产的开发中。有开发商提早看到需求纷纷扩建，也有部分开发商不懂商业地产，不了解商业地产的压力和风险，导致被动开发。

　　值得一提的是，过去中国办公楼宇租户多为

　　跨国公司、国际企业，随着服务行业不断发展，现在这一情况已经改变。国内企业对于办公楼宇的需求逐步上升，但问题的关键就在于消化吸收这些办公楼宇的速度。这与规划有很大关系，此外，位置、物业结构、竞品的冲击都会对此产生影响。

　　例如，北京在2008年奥运会前，商业地产空置率是50%，个别地方在30～40%。2008年之后，这些空置率慢慢被消化。所以，政府非常明确要走城市化进程。霍志礼认为，随着时间推移，过剩产能会慢慢被消化掉，只是等待的问题。

　　事实上，和其他国际市场相比较，中国办公楼宇的供给量并不大。比如同伦敦、纽约和上海横向比较，上海的需求很大但供给量明显不足。所以考虑城市综合素质及其影响力，未来中国企业对于高质量办公楼宇的需求还会不断攀升。

　　预计未来商业地产发展会有几大趋势。莱坊报告显示，大型商业中心发展面临空置率问题，而且已经接近于新加坡、香港等其他主要的成熟市场；大型综合商业区、综合性地产区域，对于餐饮业、娱乐业、儿童相关产业的需求会增加，可以此消化空置率问题；一线城市商业地产的发展会继续稳定下去。

　　投资多元：全球置业风生水起

　　中国资金对于全球各地房地产市场的影响都是令人震惊的。2009年，中国投入海外房地产市场的资金仅在5亿美元左右，而2014年，这个数字已经上升到180亿美元。大量来自中国内地的资金流向海外房地产市场。

　　一方面，人民币对欧元、澳元大幅升值；另一方面，在子女海外留学地附近置业、实现投资组合的多元化都是非常重要的驱动因素；此外，海外购房的中国大陆人士可获取签证上的便利。例如，2014年透过美国吸引外国投资的EB5签证计划，获得居留权的外国人有7641人，而其中的80%左右的签证都发给了华人；葡萄牙和西班牙对于中国大陆投资者来说并不是主要的投资市场，但在过去几年内也取得了较大成功，也是通过所谓的“黄金签证”，吸引中国富余资金。

　　霍志礼介绍，现在中国主要的资金流向地有澳大利亚、美国、英国，此外，还有大量资金在欧洲和加拿大购买资产。过去中国大陆投资者主要关注的房地产市场集中于香港和新加坡。近年来，这两个地区对于来自海外的购房者采取了抬高准入门槛、对非市民购房征收交易税等相关降温措施，导致投资焦点转向。

　　购买豪宅、在孩子学校附近置业，这在五、六年前都并不普遍。霍志礼认为，如今，中国的超高净值人群不仅在豪宅领域，甚至在海外商业地产上扮演的角色也愈发重要。越来越多的个体投资者在海外购买商业零售型地产，少量情况是总价值在5000万美元左右小型的办公楼宇，这个趋势在全球不断凸显。但是基本上都以机会驱动为主，还有一些中国个体投资物流中心、办公楼宇甚至酒店，投资多元化。如今中国超高净值人士，在海外房地产的投资只是开始，预计未来几年投资能力将持续上升。

　　海外掘金：地产商青睐黄金资产

　　“5年前国外市场鲜有听闻万科、绿地或是万达[微博]，但是由于他们现在大量投资黄金地段的黄金资产，且价值非常高，这样的现象使得很多房地产海外市场经历了革命性变化，很多人之前都没有预料到。”霍志礼谈道。由于中国现在的营业收入增长并不快，而房地产开发商希望提高营业收入。大型房地产开发商现金流非常充裕，因而他们开始关注海外市场。

　　根据莱坊发布的《中国对外房地产投资》报告，目前中国海外投资有几大趋势：首先，中国的主权财富基金近年来有大手笔进军海外市场；其次，包括绿地、万达等中国大型的房地产商重新开始大规模进军海外市场，如绿地预计近期也将在香港交易所上市，使它可能成为全球最大的上市房地产交易开发商，这对全球房地产市场也将产生较大影响；另外，股本权益投资者，包括中国一些大型保险公司，开始把他们的资金逐渐投向核心地区的门户城市，即投到已有的比较稳定的核心资产当中。

　　非投资住宅领域的房地产开发商，如中投公司，刚刚在英国投资了一定资产；平安保险以2.6亿英镑买下劳合社大楼(Lloyd’s Building)；在美国、澳大利亚也有一些基金或者是金融机构直接投资于硬资产上，通常情况下也是购买标志性建筑。

　　中国大型房地产开发商近来则在美国、英国、澳大利亚等市场购地，试水海外市场。据了解，他们主要利用自己专精领域的知识在海外进行复制，也有一些创业性的投资。例如万达是以投资组合形式，专注于大型的综合性项目；绿地集团的特点是建设高密集的摩天大楼，在其他海外市场的投资，从投资体量、拿地成本等方面，能够推测出其奔着大项目而去。专业于此的同时，加强海外团队对大型资产的管理能力，也是其所注重的，所以在投资时就会把规模效益考虑进去。

　　这些房地产商投资海外，不仅因为全球化要先在全球打响品牌，中国地价有回头再上扬的趋势，政策上鼓励资本从大陆投资海外等内地房地产市场环境也助推了这样的趋势。加之货币汇率因素、不同国家与中国处在不同商业周期，都提供了很好的投资机会。与此同时，中国移民聚集的亚洲门户城市也非常希望绿地、万达等中国大型房地产开发商前去投资，吸引中国居民。

　　“事实上，中国主要的房地产开发商投资海外市场，尚处起步发展阶段，甚至上个月才看到海外房地产投资有所攀升。”霍志礼认为，房地产商想在海外市场取得成功，取决于一系列因素，其中最重要的就是对本地市场的买家具备吸引力，因为一旦项目做成以后，品牌效应才可能慢慢显现，并有机会进一步深入发展这个市场。

　　此外，还取决于公司本身的专业知识及在当地的关系网络，甚至还有融资成本。因为中国房地产开发商在当地没有相应的基础设施或人际关系网络，所以一旦涉及公开竞拍，反应可能会比较糟糕，没有办法跟当地企业竞争。所以一般中国房地产开发商在海外市场投资时，通常不是在公开市场的行为，因此在这方面要负担一定溢价来参与竞争。只有其在本地的团队能力提升后，才有可能在公开拍卖上取得竞争优势。很多国际化投资案例显示，采用拥有本地知识的咨询企业，听取各家建议，做决定之前收集充分信息，才能找到恰当的进入时机，避免支付高昂成本。

　　本文发表在《财富管理》杂志2015年6月刊上，转载请注明来源、作者。微信号：wealth财富管理。