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　　文/本刊记者 甄爱军

　　在过去几年里，部分三四线城市盲目供地开发，商品住宅供应剧增，住房消费回归理性后，导致市场出现供需失衡现象，即便是在当前市场回暖的情况下，由于销售速度跟不上库存增加速度，导致库存压力不降反升。

　　全面回暖已成定局

　　不管是从新开楼盘去化速度，还是房价变化情况，以及库存情况等多个指标来看，均要明显好于过往，楼市已经全面回暖已是事实。

　　最近一周新盘的去化速度出现了明显的提升。中国指数研究院[微博]跟踪监测数据表明，包括北京、上海、南京等在内的十大主要城市在最近一周（6月1日至7日）共开盘41个项目，其平均去化率达到67%，较之前一周劲涨13个百分点。部分城市甚至出现“日光盘”，如南京的海峡城和上海的新弘墅园，在开盘当天就全部售罄。

　　数据表明，2015年5月，楼市普遍转暖。中国指数研究院公布的市场监测数据显示，全国100个城市住宅均价在5月份环比由跌转涨，上涨0.45%。其中，包括北京、上海、南京等在内的重点城市环比涨幅更是达到0.99%，回暖迹象非常明显。

　　成交量的上升，使得库存压力也得到了缓解。中国指数研究院公布的数据显示，截止到6月首个周末，包括上海、杭州等14个监测城市的库存总量持续下降，环比降幅为0.46%，其中宁波、合肥等库存压力较大的城市，环比降幅超过2%。

　　楼市回暖还体现在房企销售业绩的普遍提升上。6月初，有包括碧桂园、福利、首创等16家发布5月份销售业绩，其中碧桂园、花样年、富力地产等14家销售业绩同比均呈上升趋势，花样年5月份销售金额达到8.4亿元，同比增长超过1倍，包括碧桂园等另外12家企业，同比增幅超过两成。

　　楼市回暖，使得房企近期拿地的积极性也有了明显的提升，尤其是在一线城市，开发商为了拿地，更是不惜抬高成本。据德佑链家市场研究部监控数据显示，6月初上海共拍出4块土地，取得121.3亿元的土地出让金，其中华润华发联合体以87.95亿元获得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，溢价26.87%；招商平安联合体以30.1亿元竞得宝山区大场镇W121301单元38-02地块，溢价率更是高达89.67%。此外，包括苏州、武汉等地，土地市场也变得活跃起来，土地出让面积、成交金额均大幅提升。

　　部分城市供需失衡严重

　　中央和地方相继出台政策，促进住房消费，一线城市及部分热点二线城市住宅市场量价回升显著，而部分三四线城市尤其是西部、东北的一些城市，市场反应相对滞后。

　　日前，上海易居房地产研究院公布的一份市场研究报告显示，包括呼和浩特、乌鲁木齐等在内的城市，近期市场成交规模较小，供大于求的情况非常突出。据了解，这份报告共统计了包括北上广深等一线城市在内的35个，分别将商品住宅供求比、商品房期货存销比、商品住宅潜在供应存销比、商品住宅现货存销比等4个指标综合成一个综合指标，用于预判和比较未来一年35城商品房供求关系状况。如果该指标超过1.5，这意味着供需失衡情况相当严重。

　　数据显示，西部地区是供需失衡的重灾区。包括呼和浩特、乌鲁木齐和兰州三个城市，综合指标大于1.5的警戒线。上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析指出，造成这种现象出现的根本原因在于此类城市此前两年盲目开发，其供应水平较高，相比之下市场成交规模较小，导致供大于求的情况比较突出。

　　还有部分位于东北、西北的城市综合指标接近警戒线，情况并不乐观，如果未来成交量出现下滑，极有可能会面临供大于求的窘境。这些城市分别为海口、青岛、西安、宁波、哈尔滨等，目前该指标已经超过1.3，形势并不令人乐观。此外，银川、沈阳、福州、长春、天津、济南、昆明等城市也不太理想，稍有不慎，也很有可能会面临供大于求的压力。

　　目前，有部分供应规模不大的城市，市场去库存压力不大，综合指标小于1。这些城市包括北京、上海、广州、深圳、西宁、武汉、厦门等。北上广深四大一线城市实现供需平衡主要是因为自身市场需求巨大，而厦门、西宁等城市，则因为市场供应节奏合适，与当地需求匹配度高（具体可见下图）。

　　图 2015年35城商品房供求结构综合指标排名

　　刺激消费仍将持续

　　刺激住房消费，顺利实现“保7”计划，因此地方政府仍会坚持“分类指导、因地施策”的原则，出台有针对性、差异化的楼市政策，积极促进地产消费。

　　有业内专家指出，从宏观经济层面来看，房地产投资增速下滑会影响到经济发展问题。据最新披露数据显示，今年1~4月份房地产投资增速已经下滑到6%，相比去年年末10.5%的增速，下滑了4.5个百分点。专家认为，从这个角度来说，房地产业对今年“保7”不仅没有实质性贡献，还拖了后腿。

　　房地产投资增速的下滑，在土地市场得到了具体体现。上海等少数城市的土地市场火热，其实难掩整体市场偏冷的尴尬现实。数据表明，今年前5个月，大部分城市土地成交量逐月回落，即便是土地市场表现较好一二线城市如北京、上海、武汉等，土地市场成交也远低于去年同期。

　　2015年1~5月重点城市土地市场成交情况

　　城市 成交面积（万㎡） 同比 成交金额（亿元） 同比

　　北京 439.07 ﹣52% 573.98 ﹣48%

　　上海 414.62 ﹣41% 374.70 ﹣38%

　　广州 174.35 ﹣61% 81.14 ﹣78%

　　深圳 47.46 ﹣84% 66.01 ﹣84%

　　成都 726.59 ﹣24% 176.14 ﹣7%

　　杭州 137.19 ﹣81% 114.15 ﹣78%

　　南京 174.92 ﹣73% 83.15 ﹣61%

　　天津 297.56 ﹣66% 123.97 ﹣60%

　　武汉 469.56 ﹣25% 115.54 ﹣13%

　　重庆 240.78 ﹣70% 75.55 ﹣63%

　　数据来源：上海易居房地产研究院

　　为了改变这种现状，持续刺激楼市消费，将会成为地方政府的首选。如近期广州调整公积金贷款政策，其加速市场回暖，提振市场信心意图非常明显。此外，辽宁、湖北等省市也放宽地方公积金贷款门槛，西安、南宁等市推行公积金异地贷款政策，以释放市场购买力。安徽省宣布全面取消限购、限价政策，以支持地方楼市发展，加快去化库存压力。

　　除此之外，还有不少尚未兑现的利好政策，将会对楼市形成有利刺激。最近有消息称，房地产、金融、生活性服务业三大行业将在今年7月出台营改增一揽子方案，其中，房地产行业、建筑业税率或为11%，这将有效降低房企的开发成本。此外，有望在年内出台的个人所得税改革，也会对住房消费，尤其是改善型需求形成正向刺激。据了解，个税改革将适时增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目，接近购房退税。