文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：各地纷纷出台住房公积金贷款细则，有望刺激市场成交回升，从而促使4月楼市转暖。但在去库存的大背景下，未来楼市将呈现量升价稳的新常态。在这样的市场环境中，房价不会大幅上涨。

　　地方细则密集出台

　　连日来，包括上海在内的多个地方政府，密集出台公积金贷款政策，新一轮公积金贷款政策宽松正在提速。

　　日前，上海宣布公积金个人贷款额度上调，从原来单人最高可贷40万元上升至60万元，家庭最高可贷80万元上升至120万元。

　　据了解，经过此次调整之后，上海公积金贷款额度较之前有了较大幅度的提高。此前上海公积金贷款政策规定，个人最高可贷40万元，家庭最高可贷80万元，该政策是从2007年9月1日开始一直未作调整。此次调整，个人贷款额度和家庭贷款额度都有了提高，幅度高达50%。

　　表1 上海公积金调整幅度表（单位：万元）

　　 首套或改善型第二套普通住宅 改善型第二套非普通住宅

　　 个人 家庭 个人 家庭

　　调整前（最高） 40 80 30 60

　　调整后（最高） 60 120 50 100

　　调整幅度 50% 50% 66.7% 66.7%

　　除上海之外，其他城市也陆续对公积金贷款做出了调整。4月8日，安徽省直住房公积金管理中心表示，住房公积金贷款政策作出了最新调整，根据这一新规，省直住房公积金贷款的二套房首付比例将降至30%，贷款利率上浮10%，不管是首付比例还是上浮标准，较之前都有了一定幅度的下调。

　　4月7日，深圳市政府宣布，自4月7日起，住房公积金贷款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。

　　而早在3月份，北京和广州两地就已经对公积金贷款购房的首付比例和贷款资格作出相应调整。这表明到目前为止，北京、上海、广州和深圳四大一线城市已经全部调整原有的公积金贷款购房政策。另外，包括南京、珠海、辽宁、福建等地均推出了公积金新政。

　　表2 近日部分城市公积金新政

　　地区或城市 调整日期 主要内容

　　南京 4月10日 职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金付租金

　　上海 4月9日 单人最高可贷60万元，家庭最高可贷120万元

　　辽宁 4月9日 居民公积金贷款最低首付20%，贷款额度最高提至80万元，还贷年龄延长至法定退休年龄后5年

　　深圳 4月7日 住房公积金贷款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%

　　福州 4月7日 职工首次申请使用纯住房公积金贷款的，首付比例降低至20%；家庭最高额度为60万元

　　杭州 4月3日 最高额度由80万元提高到100万元；首套普通自住房最低首付款比例为20%，二套房最低首付比例为30%

　　注：根据公开资料整理

　　有望催热四月楼市

　　公积金新政的出台，对自住和改善性需求构成极大利好，从而刺激市场需求，并一改往年4月楼市淡季景象。

　　公积金贷款额度的提高，有效降低了购房成本。以上海为例，调整后每户最高贷款额度120万元，那么，相较于原先的最高80万元来说，可以多申请40万元的公积金贷款，而相比较40万元商业贷款，以基准利率、等额本息来计算，还款年限为20年的话，每月还款额减少418.78元；按30年来计算的话，每月还款额减少462.89元。由此可见，公积金贷款额度的提高，大大节约了购房者的成本支出。

　　此外，公积金贷款新政降低首付比例，在一定程度上降低了购房门槛。以深圳为例，使用公积金贷款购买首套普通商品房，首付比例可降至2成，这对于首次置业人群来说，可提前完成置业计划。如某首次置业者购买一套总价为150万元左右的小户型，新政前需要支付45万元的首付款，而新政后只需30万元，门槛明显降低。

　　市场分析人士认为，新政有望刺激市场需求加速入场。德佑链家市场研究总监陆骑麟认为，公积金额度的提升结合此前降低首付的“330”新政，购房者在每月支出成本减少的情况下，必然会促进其买房的意愿，加快其买房的速度。

　　新政对市场成交也形成了一定的影响，不管是市场成交情况还是开发商推盘情况，都有不同程度上升。据德佑链家市场研究部监控数据显示，最近一周（2015年4月6日～4月12日）上海市商品住宅成交面积为21.92万平方米，环比前周上涨6.58%。此外，开发商推盘热情也大幅上升，商品住宅的新增供应面积为21.85万平方米，环比上涨207.17%。

　　事实也证明，刺激政策对市场交易活跃程度的回升有着明显的作用。据德佑地产市场研究部监控数据显示，3月份，北上广深四大一线的商品住宅成交面积合计为235.9万平方米，环比上涨70.6%。

　　楼市将现量升价稳

　　随着刺激政策的不断出台，将会促使市场交易活跃程度提升。但在去库存的大背景下，房价难以大幅上涨，因此未来楼市将会呈现量升价稳格局，购房者完全没有必要担心房价会出现大幅波动情形。

　　目前市场供大于求的局面并未真正缓解。中国指数研究院[微博]公布数据显示，据初步统计，截至2014年3月底，包括北京、上海、苏州等20个代表城市可售面积为17348万平方米，环比下降1.8%，较今年1月的高点回落3.7%，但是从绝对量来看，库存仍位于历史较高水平。出清周期方面，去年四季度以来，出清周期逐月回落，今年2月虽然呈现季节性反弹，但是截至3月末，代表城市出清周期缩短至14.0个月，较去年9月的小高峰缩短4.2个月。

　　图 2010年至今20个代表城市存量与出清周期对比

　　数据来源：中国指数研究院

　　此外，公积金贷款政策的调整，在房价高企的情况下，对部分市场需求来说，其作用有限。德佑链家市场研究部监控数据显示，2007年，上海市商品住宅的成交均价为10556元/平方米，平均每套商品住宅的成交总价为133万元，而经过7年的时间，房价在不断地上涨，到2014年，全市商品住宅的套均总价达到了324万元/套，相当于2007年的2.44倍。两相对照，公积金贷款额度的上调幅度，远不及房价上涨的幅度。

　　由此看来，刺激政策能促使成交量上升，但不会造成房价上涨。专业人士分析指出，刺激政策能够促使部分处于观望状态的人群、部分经济能力有所欠缺的刚需，以及原本受政策抑制的改善性需求入市，其政策出发点是引导刚需及正常的改善性需求入市，从而促使市场交易活跃程度的上升。在这样的市场中，整体价格仍维持在一定的水平，难有较大的波动。