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　　文/陈浩 房雅琪 莫绮雯

　　在“新常态”环境下，构建良好的房地产金融市场是维护房地产市场健康发展的重要手段，同时也有利于利率市场化的推进。

　　住房抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Securitization，MBS）是用房地产抵押贷款的本息作为产生稳定现金流的资产所创造出的证券。目前，在“新常态”环境下，构建良好的房地产金融市场是维护房地产市场健康发展的重要手段，同时也有利于利率市场化的推进。因而构建具有中国特色的MBS体系，不仅将促进房地产市场的发展，保障人民居住权利，更为宏观经济调控提供了新的手段，有助于完善我国的金融市场运行功能。

　　构建MBS体系

　　首先，我国房地产市场发展与调控需要MBS。

　　自1998年开放房地产市场以来，我国一直以管理层引导房地产市场发展作为主要手段来进行房地产的宏观调控。现阶段，由于我国金融市场趋于复杂，建设富有特色的MBS体系，依托其“两房”类机构可以达到调控房地产市场、促进房地产市场健康发展的效果。将银行的贷款证券化成为MBS，并通过买卖MBS进行公开市场操作，从而调控宏观经济的运行。

　　其次，银行有构建MBS体系的动机。

　　一方面我国商业银行“短存长贷”盈利模式的局限性促使其有动机进行抵押贷款证券化或者将其出售给“两房”，以盘活银行相应资产，提升资产的流动性。截至2014年底，我国金融机构存贷差累计平均达到328657.10亿元，增长迅猛。另一方面，在我国，利率市场化是必然趋势。市场竞争将缩小商业银行的利润区间，这将促使商业银行调整其业务构成，以利润增长潜力更大的表外业务代替传统的表内业务作为银行主要利润来源。

　　第三，MBS具有福利性质。

　　类似于美国“两房”的MBS支持机构可以为无法偿还银行抵押贷款的人群提供房屋再融资业务，提供相应的资金以偿还相应的贷款；另外，可以为中小消费者提供抵押贷款相关服务，例如贷款利率的优惠、信用系统的支持等。目前，我国正通过保障性住房建设对房地产市场进行调节，从保障房建设的资金来源角度，政策性住房机构能够将保障房贷款进行MBS，提升银行贷款积极性，能够为保障房建设提供更充足的资金。

　　目前，我国构建MBS体系存在有利条件。

　　我国房地产市场的发展既刺激了构建中国“两房”的主观需求，也创造了构建中国“两房”的客观条件。据中国统计年鉴（2013年）记载，2013年我国住宅销售量达6.76万亿元，销售面积达13.5万亿平方米，销售价格创造了历史新高，这在一定程度上反映了住房市场的繁荣。

　　同时，近些年来，资本市场的完善也为在国内设立“两房”奠定了基础。首先，自2005年起，我国相关金融主体便开始涉足资产证券化业务。截至2014年8月末，各类金融机构已累计发行68单信贷资产证券化产品，总规模为2775.3亿元，其中包括3单抵押贷款证券化业务。其次，利率市场化进程的推进有助于MBS定价机制的完善，证券市场工具的丰富也为我国券商业务创新提供了支持。第三，MBS流程中相关机构和机制也有所发展：会计政策和相关法律都有所发展。

　　最后，相关信贷的增长为构建具有中国特色的MBS体系完善了客观条件。从MBS供给的源头——抵押贷款的角度来看，我国在经历了多年的房地产市场的繁荣之后，房地产抵押贷款数目急速扩张，存量可观。2014 年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额为17.37 万亿元，同比增长18.9%，这说明我国有着充足的MBS的标的资产。

　　政策支持 条件具备

　　近年来，我国各类监管部门颁布了多项支持MBS的政策，在这样的背景下，相应的MBS机构建设会更加容易。从市场和政策发展等方面来看，我国已具备构建中国特色的MBS体系的条件。

　　我国MBS的构建可以概括为：以政府扶持为主，借鉴英澳和美国两种模式——选择国家政策性银行（例如：国家开发银行）承担“两房”的职能；根据国家的规章制度，采用表外或准表外模式，使用SPT作为特殊目的机构。

　　目前来看，通过资产证券化为中低收入人群提供住房金融支持的方法有两种，一是以英国、澳大利亚为代表的市场自发力量为主、政府促进为辅的住房金融发起模式，二是以美国、中国香港为代表的由政府发起，而后由市场运行的住房金融发起模式。我国的住房金融市场发展较为滞后，金融基础相对薄弱，但我国拥有一个强有力的中央政府，因此能够利用政府的力量尽快构建“两房”体系，并推行相关的法律法规、完善其他相关机制。

　　借鉴美国“两房”建设经验，中国住房抵押贷款支持证券市场需要具有政府性质的机构参与——结合我国的经济环境及金融监管背景，中国的“两房”可以由国家政策性银行承担。

　　首先，在机构性质上，政策性银行已经具备了“两房”的政府性特征：国家政策性银行直属国务院领导，通过各种投融资活动来传达政府政策，促进社会经济发展。其次，我国房地产金融市场还处于发展阶段，需要政府的介入：政府性质的机构参与其中可以提高信用水平，增加流动性；政策性银行不以盈利为目的，可以更直接地传达政府的宏观调控政策，达到稳定市场利率、直接监管市场建设的作用。

　　MBS证券化具体环节方面，我国发布的各类指引表明，表外模式已经被广泛地采用，并被监管者的相关文件所肯定，并规定MBS发起机构的证券化资产出表的条件及其会计核算规则。SPV应该选择SPT，由于SPV公司只是作为一个风险隔离和资产证券化债券主体存在，我国的信托市场与银行关系密切，拥有丰富的资产证券化经验，并且信托制能够避免公司制的双重征税问题，故而采取SPT作为中国两房体系的SPV，更容易与市场接轨。另一方面，信托本身的受托人角色，有助于真实出售，实现破产隔离，符合MBS发行的初衷。故而采用SPT符合实际。