文／本刊记者 徐卓航

　　有人认为，目前正是“复活”鬼城的时机，并且一些“鬼城”已然出现了复苏的迹象。从政策形势来看，随着房地产市场逐步趋稳，个人投资者想要针对“鬼城”捡漏似乎不太可能，倒是开发商可以考虑长期布局、以图将来。

　　伴随着经济的快速发展，在短短30多年间，我国的城镇化发展迅猛，但与此同时却也出现了一些问题。城镇新区的拓展是城市规划实践的典型实例，而全国多个城市通过新城建设带动经济发展的同时也暴露出一些盲目求快、资源浪费、过度扩张的问题。

　　此前就有报道称，在鄂尔多斯、惠州、常州等三、四线城市，空旷的马路和人烟稀少的城市新区早已成为最常见的场景。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，似乎已是不争的事实。

　　不过另一方面，随着楼市的不断调整，也有人认为，目前正是“复活”这些“鬼城”的时机，并且一些“鬼城”已然出现了复苏的迹象。那么在这其中，是否真的有着开发商或个人购房者的“捡漏”机会呢？

　　空置率高低缺乏定论

　　日前，国际货币基金组织[微博](IMF[微博])副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，目前中国楼市的首要问题就是空置率太高，空置面积达10亿平方米，要将地产开工率维持在中等水平，还要进一步提高销售率。这意味着中国的房价还是太高，房价水平还要继续调整。

　　朱民提供的10亿平方米空置面积数据，无疑有些触目惊心。在朱民提供上述数据之前，西南财大教授甘犁[微博]也曾根据有关调查数据指出，全国城镇地区住房空置率为22.4%，约为4900万套住房。但这一数据却遭到华远地产前董事长任志强[微博]的质疑。

　　尽管有关“空置率高企”的话题多次引发业内激烈争论，但空置率始终没有权威数据。国家统计局曾公开回应称，由于对空置率及空置的概念不明晰，还不能计算出空置率这样的指标。而多地住建部门或房管部门也曾组织清查城市房屋的情况，不过最终还是因人力、经费不足等因素难以落实。

　　民间也曾尝试多种办法统计相关数据，包括最原始的“数黑灯”方式。国家电网[微博]公司2010年曾公布全国660个城市的调查结果，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。但现有的各种算法都被业内评价为“不具有代表性”，数据统计“不够权威”。

　　界定“鬼城”应谨慎

　　2014年底，标准排名机构曾发布了“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)”，榜单预测，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

　　这一排名的依据为，住建部的占用地标准为每平方公里建成区容纳1万人口。据此标准，以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并将这一数值称为“鬼城指数”。不过这一数据同样因时间周期等局限，未能让人信服。

　　业内人士指出，实际上对于空置的概念，各界目前也没有统一，本身就影响了这方面数据的调查和统计。不过，随着不动产登记制度的推出，今后在空置方面的概念或将有一个明确的界定，而在制度落实的执行环节也将对住宅居住情况有具体的统计要求。

　　那么到底怎样来界定“鬼城”呢？目前比较靠谱的观点是，对城市的定位，不能轻易冠以“鬼城”的说法。比如说，短期内一定数量的空置，是为城市建设做出的提前量，这一类算不上“鬼城”；而一些地方，确实对经济规律有所违背，本来应该容纳10万人，结果造出了容纳100万人的规模，这就是名副其实的“鬼城”了。而归根结底，“空城”、“鬼城”的出现，反映了当前城镇化流于房地产化的倾向。有专家对此表示，城镇化的核心本该是人的城镇化，一些地方此前的做法方向偏了，难免产生后遗症。

　　政策趋势：不搞造城运动

　　也有报道指出，“鬼城”的出现与我国城市过去五年来的扩城有关。国土资源部2013年的一项调查显示，全国391个城市的新区规划，人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。

　　但到了去年末，中央经济工作会议首次提出了经济发展空间概念，并将城镇化健康发展作为优化经济发展空间的重要内容。中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才[微博]在接受采访时表示，这句话有丰富的内涵，城镇化不能孤立地发展，也不能搞“造城运动”。他分析，我国地域广阔、区域性差异大，新型城镇化一定要与所在地的资源禀赋、比较优势和产业定位相结合。有了产业聚集和大发展的支撑，农民工才有足够的就业机会和收入来维持生活，为农民市民化创造条件。

　　徐洪才还表示，以前“大、快、赶、上”，往往欲速则不达，造成房地产市场的泡沫，多地出现“空城”、“鬼城”，正是城镇化和产业结合不好、与其他的几个部分脱节导致的后遗症。城镇化纳入经济发展空间的合理布局，可以避免以前跟产业、跟地域结合不好的“千城一面”，避免“空城”、“鬼城”现象。城镇化还要实现环境的保护、人文底蕴和文化的传承。

　　“鬼城”是否有望“复活”

　　可以说，由于一些地方及开发商的过度开发，各地过去几年或多或少都有一些“鬼城”现象出现，或许是一个区域、或许是几个楼盘。那么，对我们购房者而言，什么样的楼盘可能会空置率持续走高、容易形成“鬼城”（特别是在建商品房）？其实，这就取决于所购楼盘的诸多“外在条件”了。比如区域是否过于偏远、配套设施是否有规划，更重要的是，未来这一区域在交通及城市发展上有没有较为明确的政府规划。简单来说，就是一些在价值上缺乏后续支撑的楼盘，很可能会在较长一段时间内少人问津。因此，购房者在选购房产时一定要注意避开此类雷区。

　　那么，这些“鬼城”将来是否有望复苏、复活呢？答案当然是一定的。随着城市化的进程，总有一天“鬼城”也会慢慢“兴旺”起来，不过区别就在于有多快了。但从目前的政策形势来看，随着房地产市场逐步趋稳，个人投资者想要针对“鬼城”捡漏似乎不太可能，倒是开发商可以考虑长期布局、以图将来。

　　有专家称，“鬼城”能否“复活”，要看几类“鬼城”出现的原因和要素供给能否跟进。第一类是土地资源供给规模大的城市，此类城市出现“鬼城”，在于资源供给过度，忽视了市场需求，未来应控制土地出让规模；第二类是资金供给规模大的城市，比如一些滨海城市“忽悠”外地购房者买房，结果产生了大量空置房；第三类是城市重心转移背景下的城市，比如新区逐渐承担老城区人口的转移，此类新城未来出现繁荣，则是必然的。