文/王奇

　　超高资产净值人士愈来愈注重将物业视为他们主流的投资类别，并且将更多资金分配到外国的物业投资中。

　　未来十年，超高净值人士最关注什么？他们的投资策略又是什么？根据莱坊和中银国际发布的2015年《财富报告》（以下简称“报告”），未来十年中国的财富人群将迅猛增长。2014年，亚洲已经超越北美洲成为超高资产净值人士数目增长第二快的地区。同时，超高资产净值人士越来越注重将物业视为他们主要的投资类别。

　　报告称， 房地产有持久吸引力的重要原因之一，就是其本身具备的有形性，尤其当物业地处诸如伦敦等主要城市时，超高净值人士已不再满足于将投资甲级或最高端写字楼和零售物业作为资金避险港，他们正准备投资非核心地段，并承担其所带来的风险。这可能意味着投资者将逐渐撤出收益率日渐减少的省会城市的中央商务城区，并进军价值和回报更高的二级城市，而对许多超高净值人士而言，这也意味着投资海外市场。调查显示，富裕投资者正在将更多资金分配到外国的物业投资中。更多的周边市场正从此趋势中获益，比如爱尔兰和西班牙。

　　全球经济的“不确定性”

　　目前的全球经济状况可以用“不确定性”来形容，这就是投资者关注房地产市场的原因。

　　对中东的投资者而言，它是伊拉克和叙利亚局势的不确定性；对欧洲或日本投资者而言，则是量化宽松的趋向及该政策是否能结束经济停滞的不确定性；相反，美国或英国投资者所面临的不确定性则是如何在复苏的经济中好好把握机会，从而做出最佳投资决定。

　　房地产投资者知道，如果荒年继续，则要买安全的优质资产，如曼哈顿的写字楼或香榭丽舍大街的商铺。如果经济即将改善，那么风险更高但收益也更高的物业就是机会所在。

　　其中，2014年的油价暴跌是经济和物业投资改变的转折点。

　　现今，全球四个月内的用油量比二战期间的总用油量还要高。2014年全球石油消费额超过巴西的国内生产总值，但2015年将会减少。油价下跌将导致巨额资金转移。消费者将有更多资金消费，公司则有更多资金用于投资。但是，尽管支出增加，通胀还将保持受控，因为能源对其他价格有着巨大影响。

　　与此同时，房地产投资者也已适应更高的风险。据估算2014年全球商业房地产销售额增加了7%，达6190亿美元左右，其中可以增值的资产日益受欢迎。增值资产即买家可通过建设、改变物业用途（如变作住宅）或签约高租金租户等方式来提高投资回报的建筑。经济师JamesRoberts 认为，全球销售额在2015年将再增6%，且增值资产的地位将进一步提升。

　　私人投资者趋向风险性投资，这在之前房地产市场的周期中并不常见。传统而言，私人投资者锁定的是优质资产，但2014年，尽管许多市场倾向于风险投资，仍有四分之一的全球商业物业售给了私人买家。

　　现今超高净值人士和许多机构投资者一样成熟，反映出许多人都拥有长期的房地产投资组合。此外在网络时代，私人投资者还能获取丰富的全球信息，为其投资决定提供依据。2015年，期望在增值资产市场看到更多的私人投资。

　　接下去投资何处？

　　在引领复苏的城市中，像伦敦、纽约和旧金山，空中布满了大吊车的轮廓。自奥运以来，伦敦已新建了七栋摩天大楼。这些城市都用上更高风险的投资策略，因此房地产投资者都在询问他们应在何处购置物业才能最好地驾驭复苏。

　　一个好的起步点必定经过挣扎和犹豫。2014年，亚太地区的商业物业销售额下降了5%。该地区两个大国 —— 印度和中国的崛起，代表了整个地区的发展趋势。

　　中国的土地市场销售额下跌22%，对于这个过去建了诸多“鬼城”的国家，这个数字是可以理解的。中国正在努力适应一种新的增长速度，但国际货币基金组织[微博]预测的中国国内生产总值增幅大约相当于新增18家通用汽车规模的企业。中国经济绝非明日黄花，而实际上是一个可寻求长期发展的机会之地。

　　在充满挑战的市场环境下，上海和北京写字楼租金不跌反涨，长期而言这是个好兆头，因此有分析认为主要城市的物业市场仍然坚挺。

　　印度的物业市场则出现明显的放缓。但近期莫迪政府对商界的经济改革政策所带来的影响令人倍感震惊。莱坊印度房地产情绪指数也反映出这点，2014年市场对房地产行业的信心几乎翻了一番。

　　迪拜的商业物业往往被住宅市场夺去光彩。但是，写字楼租金呈现出初步复苏迹象，杰贝阿里（Jebel Ali）已被媒体报道为全球创造经济价值最多的港口，迪拜国际机场的乘客数量也在继续攀升。这表明旅游、贸易等核心经济领域表现强劲。北美在2014年出现了强劲的销售额增长，纽约和旧金山已进入新的周期，因此投资（比如开发或翻新）需要考虑增值因素或作为一个稳定收入的制衡因素，以抵消在其他领域的更高风险投资。在美国，中央商务区空置率要低于郊区。然而，那些位于郊区写字楼区域，且与中央商务区有便捷交通连接的综合体项目表现得更好，这为接受更高风险的投资者提供机会。

　　欧洲2014年的投资反弹令人印象深刻，投资者重新踏入2010年至2012年期间遭受重创的市场，如西班牙和爱尔兰。2012年，西班牙仅有三笔超1亿欧元的交易；去年则有16笔。

　　2014年，法国和德国核心欧元区的经济体几乎停滞不前。但门户城市巴黎的物业市场基本上是逆势而行的，计划开发新铁路基础设施将创造未来的发展热点。对于年轻人而言，柏林不仅有充满活力的科技氛围，生活成本也相对较低。超高净值人士现在已成为商业物业的一支重要力量，并在各个层面进行投资 ，豪宅、二手房、新建房和改变用途项目。随着全球经济进入一个新的周期，机会之门正在打开。特别是房地产市场上的开发活动逐步增多，超高净值人士将成为房地产建设新浪潮的一部分。

　　物业投资走向全球化

　　在为全世界各地高净值投资者提供顾问服务的过程中，可以明显看出投资者把物业当作一种投资类别的需求在快速增加。

　　为了更加详细地分析超高净值人士的全球物业投资活动，《财富报告》在全球的一些重要地点进行了调研，以了解超级富豪们正在哪里购买什么物业。其中一个明显趋势是私人投资趋向全球化。超高净值人士的大部分物业投资仍然在本国，但在开展调查的绝大部分地点，富豪们都已在增加其海外投资额。

　　有些富豪是由于其丰富的物业投资经验而将组合多元化，而其他富豪可能是返回祖国投资的侨民。例如，定居美国的印度人和移居国外的肯尼亚人。那些常驻世界较不稳定区域的富豪常常在为其财富寻找避险地。

　　从这些超高净值人士投资外国的首选地点和行业中，也可看出这一以避险为投资目的的趋势。英国，尤其是伦敦，是最受欢迎的投资首选目的地。

　　德国为英国富豪的首选投资地，同时也是其他欧洲超高净值人士的第二选择。对于亚洲投资者而言，澳大利亚和美国是热门的第二或第三备选地。例如，一名中国超高净值人士刚刚斥资四亿澳元买下了悉尼中央商务区的一栋甲级写字楼 —— 利物浦街175号。

　　写字楼是商业投资类别的首选，但住宅的需求也依然存在，特别是首次投资物业的超高净值人士。以迈阿密为例，该城市吸引了许多拉丁美洲超高净值人士的兴趣。需求主要集中在公寓项目的开发上，但私人投资者现在开始更多考虑商业物业。

　　其他国家超高净值人士的境内投资出现一些颇有意思的模式。就中国而言，希望在那里投资物业的私人投资者人数并没有增加。香港和新加坡也出现了相同的趋势。

　　对英国和法国而言，中东是它们最大的私人投资来源，但来自全球其他地方的私人投资也在展露头角，尤其是买下伦敦“小黄瓜”大楼的巴西巨富JosephSafra。

　　在澳大利亚、美国和非洲，富有的中国投资者目前是最重要的海外投资者。

　　莱坊南非主管TonyGaletti称，南非境内中国超高净值人士投资额的增长在过去数年表现突出。他指出，投资者对工业用途物业有强烈偏好，大约翰内斯堡地区的大片工业区几乎已经全被中国私人投资者买下。还有多笔优质资产的交易记录，其中包括一栋著名的桑顿摩天楼以及西开普地区的多座知名葡萄酒庄。

　　数据表明，美国的门户城市，特别是纽约和旧金山，不仅吸引着中国投资者，也吸引着韩国、以色列和中东超高净值人士的目光。

　　本文发表在《财富管理》杂志2015年3.4月合刊上，转载请注明来源、作者。