房价拐点：秃子头上的虱子

　　房子始终是老百姓理财话题的中心。近期，关于“房价拐点论”的争论声此起彼伏。双方各执一词，难分伯仲。房产占生活开支中的比重太大，它的价格涨跌会很大程度上影响到人们的生活水准。所以有必要把“房事”说清楚，而我们更倾向于王石说的那句话：房价拐点是秃子头上的虱子——明摆着。

　　房价拐点是怎样到来的

　　很多人认为此次的房价调整起源于去年九月份出台的房贷新政，这种说法与认为这轮通货膨胀是由于猪肉价格上涨有相同之处，都是只看到表面现象，而没有发现问题的实质。如果真如某些专家说的：由于中国土地紧张，房产供给满足不了需求，所以房价永远不会跌，房贷新政只是暂时影响了需求。那何以解释去年上半年房贷新政出台前很多城市就出现了有价无市的局面；何以解释房屋租售比远超国际警戒线、租金回报率比不上定期存款利率的现象；又何以解释土地供应比中国更紧张的日本当年会出现土地和房产价格连续10年下滑的局面。

　　要解释房价拐点是怎样到来的，先要弄明白房价是怎样涨上去的。真实的需求存在我们不否认，但这不足以支持房价会以这么快的速度上涨，而且涨到如此离谱的价位。更合理的解释是：由于长期的流动性泛滥，推高了土地的价格，导致了房价的水涨船高，房价上涨带来的财富效应吸引了更多的炒作资金，当然也不排除一些自住者的恐慌性购买(担心房价再涨又买不起)，即使沦为“房奴”也在所不惜。在多方“努力”下，房价一路飙升，远远超过普通人甚至是高级白领的承受能力。

　　其实，土地市场从繁荣到衰退的周期性运作规律是国际社会普遍存在的一个现象，也给经济带来了极大的不稳定性。历数国际金融史上历次重大危机事件，如储贷协会危机、东南亚金融危机、日本经济泡沫破灭以及近期的美国次贷危机。每一次都由土地肇始，最后归于土地及房产价格的暴跌。对这种现象有多种解释，比较常见的是贷款扮演的角色。因为银行一直用土地作为抵押品，当资金泛滥推动土地价值增值，银行的信用创造就会扩大，过剩的资金再推动土地和房产价格上涨，循环往复直到人们再也承受不起商铺租金和住房价格，泡沫破灭。

　　不幸的是，中国的房地产这次也被推到了泡沫破裂的边缘。其主要原因并非是房贷新政，而是全球流动性收紧和人们支付能力的不足。美国次贷危机导致经济衰退，影响了中国出口，让注入的流动性锐减，同时银行的主动信贷创造也受到了严格的控制，资金的紧张必然带来土地的流拍，然后是价格下降。另外，近期中国出现了比较严重的全面通货膨胀，这必然影响到人们的支付能力。打个比方，一对夫妻家庭收入是10000元，贷款买房月供是6000元，本来还余4000元可供日常开支，但通货膨胀让这4000元的购买力只想当于以前的3000元甚至更少，这不能不让人恐慌，那种非理性的购房必然会大大减少。

　　去年，人们常常提到房地产的一个现象：“面粉”比“面包”贵。而现在的问题是，用这种贵的“面粉”做出的“面包”没人吃了，因为买不起或者觉得太不值了。而且开发商也没那么多钱再去批这么贵的“面粉”了。最后的结果就是无论是“面粉”还是“面包”都要相对于人们的平均收入阴跌不止。所以房价拐点是秃子头上的虱子——明摆着的事。

　　下一步趋势如何？

　　房价拐点已现，接下来该怎么走？有“崩溃论”者，也有“反弹论”者，这两种观点我们都不支持，而房价收入比会出现至少持续5年的下降是我们比较认同的一个结果。

　　为什么这么说，先看看“反弹论”，很多人拿这次调整与2005年下半年上海那次房价调整对比。因为当时房价也曾出现较大幅度的调整，但很快又加速上扬，因此断言这次调整不会持续太久。但显然，这两次不可同日而语。

　　首先，在2005年的时候，美国次贷危机还没有爆发，外部环境没有这么差，流动性泛滥正在愈演愈烈之时。其次，当时还没有出现各种商品特别是像猪肉、食用油这些生活必需品价格的全面上涨，人们除了还贷外不用太在乎其他生活成本的压力。另外，当时股市还处在低迷期，几乎所有的炒作资金都涌向房地产，因为几乎没有其他投资渠道。但如今，上述三方面因素都发生了变化，所以指望短期内调整结束甚至立刻出现强劲反弹是不现实的。即使出现反弹，那也是庄家出货使用的伎俩，必然导致随后的暴跌并将中国经济推向深渊。

　　不过，我们也不支持“崩溃论”(有的人根据正常的租售比水平算出房价应该下跌50%甚至70%才合理)。因为刚性需求还是存在的，而且中国人对房子由一种畸形的迷恋，况且人们的收入水平也在不断增加，这些因素支撑房价不会因土地价格的大幅下跌而崩盘。所以，更可能的结果是：房价收入比在至少5年的时间内持续下跌，王石号召五年内不买房，也在很大程度上考虑了这方面的因素。

　　另外，必须要说的是，近几年地方政府一直把房产作为支柱产业，乱批地开发以赚取土地出让金，配合泛滥的资金将地价、房价越炒越高，造成经济结构的极度扭曲和贫富差距越拉越大。如今，这种发展模式对社会造成的伤害已经凸显出来，未来必然要进行转变。所以从政策面上，真的看不出有支持地价飞涨的因素，这也是我们看淡未来房市的原因。

　　还要不要买房

　　相比于社会平均收入，房价将阴跌最少五年，投资房产几乎没有获利机会。那对于自住需求者还要不要买房？毕竟很多人不愿意租房，迫切需要买房结婚。王石倡导40岁之前别买房，这个建议有一定的道理，但对不同的人不能一概而论。在这里，我们提出一个“三三原则”(主要是针对大城市)，也就是当你付完首付款后还能余下30万的存款或其他金融资产，并且每月还款不超过家庭收入三分之一时就可以买房，否则尽量不要买。

　　这条原则是根据目前的市场情况大致测算出来的。月还款要低于家庭收入的三分之一是必要的，否则不断上涨的物价和贷款利率会让你的生活质量变得很差，在房价高悬时期买房又承担如此高的负债真是一生投资理财的最大败笔。

　　那为什么还要留出30万的闲余资金呢？主要是因为房产这种资产的流动行太差，而从目前的情况看在5年内又几乎没有任何投资价值，但其他金融产品在经历了这次大调整后，投资价值渐渐突显出来。特别是当通货膨胀过后经济陷入通货紧缩时，即使是现金都变得有价值了。可是如果你将所有的钱都投入房产，那意味着在背着通货膨胀时期虚高债务的同时。还丧失了其他资产价格调整以及通货紧缩来临时抄底的机会，甚至一旦真的出现房价的暴跌，你也无法再次入场了。

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