京沪穗顶级商圈大扫描(5)

　　投资顶级商圈以“傍”为主

　　对投资者而言，如何在顶级商圈内寻找机会呢？对此，专家认为有两种方式，一是“傍”顶级商圈，再一个就是当“二房东”。

　　所谓“傍”顶级商圈，是指投资者寻找合适的机会，在商圈规模不断扩大的时候提前介入。记者了解到，目前京沪穗三地的顶级商圈内，现有的商铺资源非常有限，而且几乎找不到出售的物业。娄峰在接受记者采访时表示，目前在上海的南京路、淮海路以及徐家汇三大商圈内，现有的商铺都只租不售。他说：“在淮海路上，一套面积约100平方米的底铺年租金已接近200万元，有谁愿意将这样一个‘聚宝盆’拱手相让呢？”

　　现有的商铺数量有限，而且其价值已为大家所熟知，因此寻找现存的物业进行投资确实有不小的难度。因此专家提醒不妨转换思路，抓住这些顶级商圈规模不断扩大的时机，提前介入外延区域，或许能够获得不错的投资回报。专家表示，顶级商圈规模的扩大，新的商铺会受惠原有人气，因而其发展潜力不小。

　　目前京沪穗三地的顶级商圈仍在进行能级提升，在商圈内经营品牌不断向高端集聚的同时，其规模也会扩大。如上海的南京路，在“十一五”期间，南京路商圈的整体规划面积将达180公顷，“十二五”期间将扩大到600公顷。还有北京的西单商圈，同样也面临着规模扩大的时期。在规模扩大的过程中，必将有不少新增项目推出，投资者可以从中找到投资机会。

　　除此之外，做“二房东”也是一种投资方式。记者了解到，目前在京沪穗三地的顶级商圈内，能够见到一些“二房东”的身影。这些“二房东”先将商铺租赁下来，然后转租出去，赚取其中的差价。

　　专家解释说，差价包括两个方面。第一种是转让费差价，所谓转让费，是指商铺转租时收取一笔费用，名义上为装修补偿，但实际上即使是空铺转让，也会收取此类费用，这已成为市场“潜规则”。目前转让北京王府井内一套面积约150平方米的底铺，转让费在50万元到100万元不等，而与两年前相比，已增加不少，董润川估计至少上涨20%。也就是说，如投资者在两年前在王府井租赁一套商铺，两年后仅转让费一项至少可以进账10万元。专家表示，由于最近几年顶级商圈内租金一直呈上涨态势，因此转让费一项肯定是稳赚不赔。记者了解到，在上海的南京路、淮海路、徐家汇，以及广州的北京路商圈内，几乎都存在收取转让费现象。

　　第二种差价就是商铺租金差价。记者了解到，在最近两年，京沪穗三地顶级商圈内商铺租金都维持在10%左右的涨幅，也就是说，随着商铺价格的一路走高，当“二房东”也会有不小的收益。不过这需要投资者对商圈的未来发展态势做出科学的研判。因为只有判断准确了，才能获得收益。如目前上海南京路上的底铺租金普遍超过40元/平方米•天，那么现在以这种价位承租下来，未来租金必定要超过该水平才能获得收益，否则只有接受失败的后果。

　　就目前的情形来看，邹毅认为，中国国内居民的购买力仍在不断增强，因此意味着将会吸引更多的国外一线品牌进驻，而京沪穗三大一线城市是这些品牌的首选地，因此未来这三大城市顶级商圈的租金价格还会进一步走高。如此看来，与淮海路有着密切联系的新天地，最近华府天地整体推出的精品商铺租金价格在20～30元/平方米•天之间，与淮海路上的租金相比，有不小的差距，尚处在养“铺”阶段，应有上升空间。