北京：限价房上市或许是良机(2)

　　五环内楼盘均价已过万元

　　来自北京市房地产交易管理网统计数据显示：截至2007年7月31日，北京市未签约现房共有82480套，其中未签约住宅套数为20869；现房项目个数共为2932个，楼栋个数11805个。可售期房套数为128917，其中可售住宅套数69205套，取得预售许可证的批准住宅套数为6536套。

　　北京市房地产交易管理网及中大恒基的调查数据还显示，2007年上半年住宅开盘整体均价为11352元/平米，此外，中低档楼盘减少，均价在万元以上楼盘占到市场新增供应的45.8%，均价在8000元以下的新增供应在市场占比不足三成，8000～12000元/平米的项目为目前新增供应的主角。

　　同时，五环外成为新增供应的主要地区，且五环内新盘整体均价已不低于万元/平米。朝阳区依然是放量之首，但丰台区放量增加且其位处南城，相对同环线其他方位价格优势明显。在8000元～12000元/平方米的价格区间内，记者根据搜房网提供的资料粗略估算，抛除尾盘和预售，目前在售的住宅(含商住两用)项目中，朝阳区为供应主要区域，有近20个在售楼盘，海淀区次之，有10个左右的在售楼盘，丰台区大概有8个，宣武区7个左右，昌平、顺义各有3个。

　　近日，海淀区清河小营两块限价地入市，为避开与限价房项目竞争，该区域加快了住宅项目的集中放量入市，而且从在售项目看，

小户型占比达到四成。这一地区主要在售项目有富力桃园C1-C3号楼、观林园、橡树湾二期G6号楼、莱镇香格里二期等6个左右的项目，普通住宅的价格从9100元/平方米到13600元/平方米不等。

　　限价房和郊区房源为供应主体

　　在未来两三年内上市的房源中，可以明确预期的是，限价房是其中的一块。虽然被规定限

房价、限户型，但严格意义上讲，两限房还是属于商品房之列。对于两限房，虽然北京市有关部门对购买资格的实施细则还没有完全确定，但可以肯定的一条是，要有北京市常驻户口。因此，对于那些有北京户口、中等收入的人群来说，限价房是可以期待的房源之一。

　　7月2日，北京第三批两限房常营三个地块开始发售标书。自去年到现在，北京共推出八块限价地块，估计2008年到2009年就可以形成供应。这八块限价地块及价格是：海淀区西三旗新都东路地块，销售限价：6350元／平方米；丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”，销售限价：6800元／平方米；石景山区金顶街三区，销售限价：6250元／平方米；海淀区清河镇小营地块，销售限价：6500～7000元／平方米；丰台宋家庄地块，销售限价：6000～6500元／平方米；朝阳区常营乡A组团，销售限价：5900元／平方米；朝阳区常营乡B1组团，销售限价：5900元／平方米；朝阳区常营乡B2组团，销售限价：5900元／平方米。

　　按照北京市的规划方案，未来北京陆续入市的限价房地块主要位于城市边缘，重点是定福庄、南苑、丰台、石景山等区域，主要集中在四环至五环之间。

　　至于其他房源，目前北京东城、西城、崇文、宣武这四区商品住宅供应稀缺已是不争的事实，即使有项目，一般也是以高档住宅和公寓为主。未来两三年，北京商品房供应郊区化趋势会越来越明显。通州、昌平、顺义、大兴这四个区，作为住宅郊区化逐渐向外扩展的重点区域，会成为房源主导供应区。

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