如何理好房贷的财
http://www.sina.com.cn 2007年07月13日 14:09 《钱经》杂志
——选择适合自己的房贷产品及还贷方式
随着银行对个人资产业务的重视程度日渐加深，近年来与百姓生活相关的个人房贷款产品也日益丰富起来。如何选择一款适合自己的产品，同时又达到理财的目标呢？这就需要我们充分的了解每个贷款产品及还款方式的特征、适合人群及差异性。
根据变更产权与否的实际需求，目前的个人住房贷款分为两大类：交易类住房贷款和非交易类住房贷款。
前者由于购买需求而产生的，会因交易变更房屋产权；后者由于消费需求而产生的，房屋产权不会发生变更。
第一步，选择合适的住房贷款产品
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产品名称 |
产品特征 |
适合人群 |
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交易类住房贷款 |
标准按揭贷款 |
出售房产未设定抵押，可自由上市交易 |
符合银行购房申贷条件的人 |
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转按揭贷款 |
出售房产已设定抵押，需要原贷款银行结出抵押后，方可上市进行交易 |
卖方所售房产以抵押给银行，有未结清银行贷款；买方仍需要向银行申请贷款才有能力购买此房产 |
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补按揭贷款 |
买方先以全款购得房产，再向银行申请按揭贷款 |
卖方因急于收到房款，要求买方在极短时间之内筹齐房款，买方亦有此能力 |
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不指定楼盘按揭贷款 |
买方从银行融资，一次性付款给开发商或债权方,从而享受低于常值的房价 |
有购买一手房、尾盘、债权房（法院拍卖房）需求的客户 |
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公积金类贷款 |
公积金贷款 |
利率低与商业贷款，利息成本低 |
符合公积金贷款要求的缴存人群 |
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贴息贷款 |
公积金贷款与商业贷款的组合，利息成本低于同额度的商业贷款 |
实际贷款需求大于公积金贷款额度；且公积金贷款的缴存机构隶属“市属” |
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组合贷款 |
实际贷款需求大于公积金贷款额度；且公积金贷款的缴存机构隶属“国管” |
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非交易类住房贷款 |
个人房产抵押类贷款 |
综合消费贷款 |
以可上市的流通的房产作为抵押向银行申请贷款，不影响房产的正常使用或出租 |
有资金需求，但仍希望持有房产的人 |
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助业(或展业)贷款 |
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循环额度贷款 |
除上述特征外，“循环贷”还具有“在给定额度、给定期限内，循环使用，随借随还的，手续便捷”的特征 |
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同名加按揭贷款 |
- 房产仍在按揭中，但房价已有较大幅度的增值或已归还的贷款额度较大，可用增值及已还贷款部分的额度向银行申请增加贷款
- 在同一银行办理
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不希望通过出售房产获得资金，且房产现值大于购买值或现贷款余额低于原贷款额的借款人 |
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同名转按揭贷款 |
房产仍在按揭中，借款人需要将其贷款从一个银行等额转至另外一个银行 |
由于种种原因，如利率政策、还款方式及办理业务的方便程度等原因需要更换贷款银行的借款人 |
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同名加、转按揭贷款 |
- 房产仍在按揭中，但房价已有较大幅度的增值或已归还的贷款额度较大，可用增值及已还贷款部分的额度向银行申请增加贷款
2、在不同银行间办理 |
不希望通过出售房产获得资金，且房产现值大于购买值或现贷款余额低于原贷款额，需要更换贷款银行的借款人 |
此外，还有一种适合特殊人群的个人贷款——信用贷款，此贷款目前只适用国有企业管理人员、国家公务员、特定企业的高级管理人员、银行的VIP客户等，依各行要求不同而给定的贷款额度也不尽相同。贷款还可用于购房及消费方面。
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