市场上涨趋势难以改变 股市资金会让楼市着火(2)

　　楼市始终处在上升通道

　　如果追溯一下，伴随着前期股市的大幅上涨，房地产市场的表现究竟是如何呢？我们不难发现，这几年来中国的房地产市场整体表现出了持续上涨的态势，并且有着非常清晰的脉络：首先是像北京、上海这样的一线城市上涨，然后再逐渐波及到其他的二、三线城市。而从目前的情况来看，上海等一线城市在经过一定时间的调整之后，市场的成交又再度活跃起来。

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示：延续了一季度上涨趋势，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.1个百分点。其中，房价涨幅最大的北海更达到了23.6%。据统计，4月份70个大中城市新建商品房价格同比上涨5.3%，略低于房价上涨平均水平。并且，4月份70个大中城市同比均在上涨。其中，深圳、北京房价上涨幅仍在两位数，分别达11.3%、10.7%。除此之外，石家庄和南京房价涨幅也较大，分别为9.6%、8.8%。统计数字还显示，4月份二手房价格涨幅超过新建商品房，同比上涨6.1%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.6个百分点。其中，同比涨幅较高的主要城市包括:北海13.2%，深圳12.0%，郑州10.3%，北京9%和大连8.3%等。而来自深圳市土地房产交易中心的信息表明，今年以来，深圳市商品房价格逐月上涨，5月份商品房成交均价为14223元/m2,比4月份上升了22.86%，比今年1月份每平方米上涨了3553元。

　　另外，现在也出现了一个值得关注的新动向，在股市上赚了钱而去买房的身影频频出现在各大售楼部。因为比较房地产市场和股票市场的风险，虽然房地产市场现在价格和价值尽管经历了连续几年快速增长的过程，但对于股票市场而言，固定资产投资的相对安全性正被越来越多的投资者所认识，特别是除使用价值外，其保值增值功能正重新被发掘。

　　把握人民币升值的主线

　　市场的表述已经很清楚了，在当前

证券市场强劲上扬的同时，房地产市场同样也出现了逐浪走高的态势，这一市场的运行轨迹似乎与我们的“老经验”大相径庭，也难怪不少投资者大惑不解了。所以要回答此前那位读者提出的问题，我们首先要明白这样一点，对投资市场变化发展起决定作用的还是宏观经济大背景，而在当前，贯穿始终的主线就是人民币的升值，这才是问题的关键所在。

　　2005年7月，中国抓住时机进行了汇率改革，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，种种迹象表明，经济已经进入人民币升值的实质性周期内，经过一段时间的升值后，目前人民币汇率已经达到了1美元兑7.65元人民币。而日前中国人民银行再次宣布，自2007年5月21日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五，而此举无疑促使市场加强对人民币升值的憧憬，其稳步升值的预期进一步得到强化。

　　其实从实证的角度看，历史上一个新兴国家或地区从经济启动到经济腾飞过程中，都伴随着本币市场化国际化的过程，同时在外来资金大量进入时，这个国家和地区的货币，股票和房地产都是正相关的，几乎没有例外。本币的升值能否带来以本币计价的房产的升值，在不同国家会有不同的结果。但是这种不同也只是正相关和不相关而已，也就是说没有一个国家因本币的升值而出现下跌的情况。像东亚国家包括日本、新加坡就是本币升值期间都伴随本地房地产的大幅上涨，日元在1985年广场协议后升值，整个过程历时3年。日本的地价和

房价同步上涨，升幅超过2倍。同期，中国台湾地区的新台币跟随日元升值，从1美元兑40新台币升值到1美元兑24新台币，中国台湾地区的房地产也大幅升值，不同资料给出数据不一，但最少升值2倍，多的据称有10倍之多。

　　虽然人民币升值对各行业的影响是较为复杂和多角度的，往往是利空和利多的综合，但是从战略上，资本的流入通常兵分三路，首选货币，其次是股市，第三是房地产。对此，中国社会科学院金融研究所尹中立博士认为，人民币升值是国际资本流向中国的结果和原因，当资本向一个国家和地区积聚时，必然会导致该国家和地区物价的上升。在中国经济已经高度国际化的背景下，可贸易商品的价格决定已经由国际市场决定，因此，当前中国的货币过多只反映到不可贸易的商品上和股票市场上，不可贸易的商品最主要的有两类：一类是不动产，即土地和房产；二是劳动力。在中国，劳动力几乎是可以无限供给的资源，劳动力的价格上涨受到了约束，不动产价格和股票价格的上涨成为中国在货币供给过度情况下的最主要的特征。

　　一位投资者这样对记者说：“买房子等于投资本币升值”。他认为，去年以来股市、楼市价格同时上涨，与人民币升值的大背景有关。而仲量联行中国区董事陈立民则认为：“对那些海外投资机构来说，人民币升值的过程显然要比结果重要。在普遍预期人民币会继续升值的背景下，海外投资机构将继续进军中国房地产，直到人民币汇率明朗化、无进一步升值预期后，其收购步伐才会缓下来。”

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