上海理财庖丁李鸿儒的财富人生(4)

　　四、楼市食租

　　彼节者有间，而刀刃者无厚；以无厚入有间，恢恢乎其于游刃必有余地矣！

　　――《庄子-养生主》

　　游走于各个投资市场间的李鸿儒，“仓位”最重的还是在房地产市场。并且在房产上的投资带给他的是稳定可观的现金流。

　　1998年，他开始考虑在房地产市场上投资，“那时上海市政府鼓励市民买房，能退税，而我虽然有自住房，但正有税务这方面的需求，于是开始考虑投资房产。”

　　李鸿儒看中的是位于上海西郊的一个花园别墅项目。

　　“我当时已经去过不少国家，也看了一些发达国家房产购置方面的经验介绍文章，所以很看好这个楼盘。”他说，“首先，它离市中心15到20公里之间，是最佳的距离。其次，它是低密度住宅，房型很国际化，花园很大，安全性好。最后，当时的高架虽然还没造好，但是报纸上已经说了会一直通到虹桥机场，所以一定会从这个楼盘的南边不远处通过，开车15分钟就可以到市中心，具有很大潜力。”

　　在这个地段和楼盘的判断基础上，李做了一个投资价值分析。他看中的那套房160平方米，是叠加式的，售价42万元人民币，算上比较好的装修费用15万元，总价57万元左右，如果贷款15万元，每年利息支出1万元出头，与退税所得相当。因此，排除利息和退税因素后，只要年租金超过5.7万元人民币，就能达到10%的年收益。

　　经过周密计算，他决定贷款15万元买下这套房自住，并将自己原来在徐汇区的公寓住宅出租，每月5000元租金，年收益6万元，收益率略高于10%。

　　不久，李鸿儒对房屋出租获益产生了浓厚兴趣，他把目标瞄准在了上海居住的欧美人士。这种判断出于两点考量。首先是当时的宏观形势，不少国家领导都明确提出把上海建成国际化大都市，将来有至少20万外国人会长年生活在上海；另一个原因是中国的

房地产市场刚刚开放不久，土地批租制度不为外国人了解(不像现在有《物权法》明确70年土地使用权后的归属问题)，因此外国人要生活在上海，却只有少部分人愿意买房，只要让他们住的舒服，就有很大的租金空间。

　　在这个基础上，在西郊选择别墅型房产投资几乎成为李鸿儒当时的必然选择。但是如何以更优厚的价格将房产租出去，还涉及到很多细节操作因素。

　　李鸿儒有些得意地说：“我是那个小区里第一个把房子租掉的人，也是同类房型中租期签约最长，租金也相对较高的人。同样的房子，有个装修公司老板才租出了我6成的价格，而且我的租约一签就是3年，租金是半年一付，通过周到服务，租约快到期时对方又续租了2年，大大降低了维护成本。”

　　这其中的奥妙就在于装修。李鸿儒对建筑装潢有着天然的爱好，他自言至今已经装修过不下8套房子，但是从来没觉得累，反而感觉乐趣无穷，而装修带花园的别墅更是乐中之乐。

　　“我去外国旅游或者公务活动，最喜欢看老外家里的装修，跟他们交流，可以说很多国家的装修习惯我都清楚。”李说，“比如德国人，手大人高，房间里的开关要最大个的，位置要偏高；比如法国人不太喜欢全白色的墙面，他们喜欢定制墙面颜色，我第二套房子的租客就喜欢绿色；还有更衣间一定要大，空间感觉特别私密；再比如说门，中国人觉得实木门肯定高档，但欧美人其实喜欢那种便宜的模压门，才100多元一扇，因为不用原木，环保；同样的，不是双层玻璃的窗户绝对难以得到认同，他们觉得不节能；其他比如说要有红酒插，要开放式厨房，都算基本习惯了。当然，最最重要的是他们普遍对油漆的环保要求极高，我把所有的油漆罐头和发票保留着，谈租金时出示给他们看能起到极大作用。”

　　在这种细致的研究下，李鸿儒的第一套别墅装修才到一半就有个意大利人迫不及待地赶来了，“他觉得我设计的更衣间跟他故乡的完全一样，怕我把房子租给别人，当场给了半年的租金18000美元。”他说。

　　在投资成功的鼓舞下，2000年，李鸿儒又购入同一楼盘的一套更大的别墅，200多平方米的房子总价107万元，算上按揭贷款利息成本和装修，总成本约160万元。这次租了每月4000美元的3年长单，随后又续约2年，5年里共收到了租金总计超过200万元人民币

　　如今，李鸿儒在这个楼盘里共拥有3套别墅，第三套房是2004年底买的，这次买的别墅面积300多平方米，价值400多万元。

　　这些房产投资给他带来了每年超过14万美元的现金流，他自己戏称：“我相当于雇了3个美国白领给我打工，不领工钱还不吃饭！”

　　不过，有着成功房产投资经验的李鸿儒却极端反对炒房。他说：“可能是我的多年工作经验，导致我只相信用收益法对资产进行估值，而非重置成本法。我和国际上很多大金融控股集团有交流，通行的收益法判断，100个月的租金总和能等于

房价就是绝对安全的投资。炒房客在最风行的时候完全不顾投资价值规律，很多区域的房价给炒到了300甚至500个月的租金总和水平上，这完全要靠击鼓传花了，我觉得这样做太危险了。”

　　即使用于出租，李也坚持认为对租金不应有过高要求，而且应该努力服务好房客，力争签订长约。他说：“首先，欧美人对卫生要求极高，换住客往往意味着要把洁具、厨房用品、地毯等全换掉，成本极高；其次，租金能稳定、提前地支付，你可以用它去投资其他产品，很合算；最后，老外互相之间的影响力很大，他们认同你的服务和装修品位，会告诉其他人，你的名气传出去了，不怕没有租客找上门来。就因为如此，我的后来两套房都是刚交房就有客户找来，跟我商量按照他们的要求装修，签订长单，因此我的房子几乎没有空置的时候。”

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