央行房地产金融报告引疑惧：楼市会推倒重来吗(4)

　　解读要点三：央行《报告》提出的措施有多“辣手”？

　　“停止销售期房”！这是外界最哗然的一条限制措施，本刊在后文中会对此详细分析，先就《报告》提出的其他几条方案做一点解读。

　　措施一：完善房地产市场管理，具体包括“一是打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售 的行为。二是建立房地产重点监控区。考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。三是考虑取消房屋预售制度。”

　　记者认为，对目前上海的地产价格而言，最严重的打击反而可能是第二条。因为第一条太空，第三条不见得是近期能实行的，而对于检测境内外炒房资金(尤其是对境外的资金)这点，银行既有理由又有手段保证更是汇率改革的当务之急，实施力度可能最大。

　　事实上，该《报告》中对“境外热钱”本来就有详细的描述：“据人民银行上海分行统计，2004 年1-11 月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222 亿元，较2003 年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150 亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70 亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005 年前两月，境外资金购买上海单价11000 元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000 元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8 倍和3.1 倍。”

　　这些钱如果被严密监测并加以限制，后果如何不言而喻。

　　如果说“取消期房”已经让开发商惊出一身冷汗，那么以下三条更具现实可操作性的限制不知道会让他们作何感想？

　　首先是制止土地囤积：“土地出让合同要明确开工与竣工的条件和时间要求，严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让。要加大对闲置土地的清理力度，严格执行土地出让合同约定期限届满1 年不动工开发的土地收取闲置费、满两年不动工开发的无偿收回土地使用权的法律规定，制止囤积土地行为。”

　　现在社会上有种言论，认为《报告》如实施，“死”得最快的是无规模的中小开发商，而就这条意见看，“死”得最爽气的肯定是手里攥着N多地没开发的大开发商。

　　其次，很“恐怖”的“税收调控”又来了。“充分运用税收手段加大对投机性购房行为的调控。为调节开发商的过高利润，建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管。”

　　“土地增值税” 说得很多不多介绍了，简而言之就是土地差价按照30%~60%累进缴纳，对那些通过协议转让拿到很多地的开发商(又是大开发商居多)是多大的打击不言而喻。

　　最后，《报告》建议银行对房地产开发贷款建立“信用档案”：“审查房地产开发公司以往的信用纪录，包括是否延迟交付楼宇，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。”等。

　　从实施的可操作性而言，这条又是目前最容易的，但它其实对房产商的资金链同样有着非常重大的“抽紧效应”。要获得贷款，就必须不延迟交楼、不拖工程款、不挪用贷款，但是这样一来——资金不是更紧张了吗？

　　“推倒重来论”再现江湖

　　关于这个《报告》中又多少比例会被采纳实施，其中又有多少能不打折扣，实施时间有多长，会对房价造成何种影响，肯定会在今后一段时间里引发更大规模的争论。

　　但有两点是毫无疑问的，第一：央行《报告》以充足的理由，雄辩的逻辑，论证了它现阶段对国内

房地产业的态度，简而言之就是6个字“看空，谨防风险”，由央行的重要性来看，它的态度很大程度上可以代表最高管理层的态度，这种集体性的预期值得关注；第二，央行即使无法直接决定税收、土地部门的决策，但它至少可以在银行系统内行使自己的意志，比如对待期房，尽管不能直接取消，但完全可以不给予期房以贷款，这同样是致命的。

　　鉴于以上种种预期，鉴于今年“两会”以来种种政府管理层的监管措施，更鉴于目前房地产市场已经存在的极度观望情绪弥漫、卖家资金链已实际绷紧的境况，本刊在此建议购房者将谨慎心提高到“黑色警戒”的地步，谨防2005年的房地产行情走出2001年后的中国A股市场行情，重演“楼市推倒重来”，遭致重大损失。

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